作者：张展展 | 河南省交通规划设计研究院股份有限公司，河南交通运输战略发展研究院

编辑：张展展 |校核：杨阳 |审核：龙志刚

导读：近年来，国家发改委先后联合其他部门印发了《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》、《推进工业文化发展实施方案（2021-2025年）》等，强调加快推进老工业城市工业遗产保护利用，促进城市更新改造，探索老工业城市转型发展新路径，同时发挥工业文化在推进制造强国和网络强国建设中的支撑作用。在存量更新背景下，工业遗存作为见证工业历史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的特色城市空间资源，是城市更新不可分割的有机组成部分。

工业遗存的内涵

工业遗存是指工业革命以来与工业生产生活相关的一切物质及非物质的遗留物。工业遗产以及其他一般工业遗留均属于工业遗存。工业遗存更新是指在当下存量开发为主导的城市发展中，对工业遗存进行合理改造再利用，挖掘并激发其潜在的价值属性，在保护工业文化基因的前提下对其再次利用，在当下城市发展中重新焕发生命力。

工业遗存更新的主要模式

工业遗存的业态更新主要有“工业+”模式、“文化+”模式以及“产业+”模式。

“工业+”模式是针对工业用地性质及使用功能不发生转变的工业遗留，通过工业产业升级，以新的生产动力推动工业继续发展。这种产业活化模式是依托于工业遗存其产业生产的原发性再生与升级，需要对城市既有产业有着准确认知和未来发展的准确预期，成功与否往往取决于城市的智力储备与政策支持以及产业孵化的平台建设。多适用于产业由中低端向中高端升级的城市。比较成功的案例为德国的多特蒙德市产业转型。

多特蒙德产业转型路线示意图

“文化+”模式是将文化要素与经济、社会等领域进行融合创新以推动工业遗存的产业优化。产业活化的核心文化要素既包括城市自身文化的再认识、遗存固有生产历史文化的挖掘，也包括新文化的嫁接。相比于传统文化的再认识，以“符号文化”的嫁接植入激活工业遗存业态升级的更新有着较为固化的更新模式，即对文化品牌、空间特征、更新规模、产业构成及配比等更新要素进行模式化的复制。此类更新模式通常适用于本身文化品质相对不高、又具备城市开发价值的工业遗存，较为典型案例是上海国资委下属的临港集团推动的“新业坊”系列。

工业遗存更新的“产业+”模式多以文创、办公、商业等及其衍生产业的活化为工业遗留进行升级，常见于位于城市开发压力不大的地段、经济增值能力一般、保存完整且自成体系的园区型工业遗存。该模式将大型工业遗存作为城市背景和景观舞台，通过再创作形成延续传统工业审美品位的城市景观，同时还可以注入其他附加的价值类型，如生态景观、创意艺术、教育科普价值等。该模式还可结合连续性规划理论进行长轴性更新发展渐进迭代的可持续产业模式，即在一次活化中通过工业遗存临时性使用，多点撒网试探可能发展方向，经过探索后专注更有潜力的核心方向进行二次活化。北京798艺术区就是在适应性更新进程中实现产业渐次更新迭代的代表。

工业遗存更新存在的问题

01 改造标准不完善

工业遗存更新既要避免盲目拆建，又要以用促保，实现保护和开发的平衡。关于工业遗存的价值评定，国家工信部开展了全国工业遗产评选，颁布了《国家工业遗产管理暂行办法》，国家文物局及中国建筑学会等相关组织也推动了工业遗存价值评估。但目前我国还未形成关于工业遗存价值判断的相对统一的标准，工业遗存项目的分级分类在实际操作过程中缺乏明确的技术标准，项目改造时整体保留比例、新增面积范围等，还没有可以指导实践的可操作规范。关于工业遗存更新的相关规范，各主管部门审批环节执行的还是增量概念指导下的相关新建建筑物规范，针对存量更新量身定做的设计规范，涉及结构鉴定、加固标准、防火等级及措施等环节仍需补白。

02 用地管理困难

在城市存量工业用地转型过程中，出现了大量的“不完全更新”现象，如土地性质尚未转性，但实际使用功能已经转型的工业用地、多种形态商办设施并存等，这些现象若长期存在会对正常的土地市场造成一定影响，需从制度层面解决不完全更新问题。同时在国土空间规划和土地出让合同限定的条件之外，如何给予原土地使用权人适当的强度变更、用途变更权限，使土地资源得到最充分利用，仍需进一步探索。

03 再利用模式单一

以经济效益为主要出发点，在再利用的过程中较少关注新旧之间的连接和传承，忽视了工业遗存再利用中隐含的文化资源利用和重构，造成文化要素单一；仅考虑工业遗存自身特质，忽视了周围城市建设的条件，更忽视了与城市功能的有机融合，如地处偏远、产业和市场支撑条件一般、公众接受程度不高，却生硬效仿文创产业园模式等，功能定位单一；由于工业产业生产具有一定的相似性，工业遗存的业态升级更具复制性，而单纯地效仿再利用模式，忽视城市特色，导致了再利用产业定位与功能属性雷同，产生严重的同质化竞争。

04 缺乏保障资金

在工业遗存更新改造过程中，资金问题依然是最大的问题。在我国工业遗存再利用的细分市场中，社会投资机构较少，多为企业自有资金，缺乏相关基金会的大力扶持，来源较为单一。工业遗存更新改造项目虽然避免了土地拆迁费用开支，但遗留物修旧如新、修旧如旧的改造装修以及前期规划、设计费用投入较大，而改造后多数属可租不可售的支持型项目，投资回报周期较长。

工业遗存更新对策

01 加快建设完善相关法律法规体系

针对城市更新法律法规和政策体系建构应做好如下三点：一是吸收发达国家成功经验，汲取其内容框架，制定总体方针策略，形成全国范围内能够统一遵循的法律法规政策，如全方位可持续性更新的概念；二是运用国内相对成功的城市更新经验，对期间发生的问题进行总结，进而编写符合我国国情的相关法律法规政策条文，统筹工业遗存价值评定机构标准；三是在上位政策和法规的框架之内，各省市根据自身特点和情况推动地方性法规的制定。

02 逐步转变土地治理模式和政策

推动土地治理模式和政策向有利于城市更新实施的方向进行变迁，探索更新单元统筹规划，协同控制性详细规划管控更新单元规划开发；推动土地治理模式和政策向让渡空间治理权实现多元共治方向变迁，推动政府市场与业主互利合作多元共治；推动土地治理模式和政策向让渡部分土地增值收益实现利益共享的方向变迁，以利益格局的改变促动多元共治，实现增值收益多元共享，保障实施主体和原业主优先获取土地的权益，逐步完善存量土地使用权续期规则、增值收益分享规则。

03 选择适当的更新模式

探索匹配城市能级的更新之路。对于城市能级高、落地产业清晰的遗存可采用相对积极的有机更新，根据总规产业结构和布局，调整产业用地性质，积极利用或创造大型运动会、博览会等城市“大型公共事件”、“文化事件”为引擎推动更新，采用自上而下的先规划再改造的模式，进而推动区域复兴。面对城市能级较低，土地产业定位不明确阶段，允许土地以阶段性批租的方式逐步转变使用性质，摸索适合区域发展的产业导入。

04 建立多元化的投融资体系

工业遗存的保护和利用是一项长效投资，要变“单一”为“多元”， 探索政府引导、社会参与、市场运作的机制。鼓励老旧厂房业主、金融投资机构、专业运营机构、地产公司、文化创意企业、新兴科技企业等多种类型机构参与到工业遗存改造队伍中来，共同组成多元化的投资主体，吸收发达国家经验，辅以减免税收、贷款、公用事业拨款等措施。推动遗存更新项目资产证券化，项目的产权方和运营方能够以租金收益为基础，以项目所有权、租赁权和运营权为标的，通过资产证券化进行融资，拓宽回笼资金的渠道。

结语

工业遗存更新是一个非常复杂的研究范畴，涉及到城市总体战略定位、宏观经济学评价、区域产业调整升级等等，城市工业遗存更新不能为更新而更新，必须着眼于更新所处的经济环境，选择合适的更新模式。

责编:史健 | 审核:李震 | 总监:万军伟