今年以来，金融对重点领域支持力度稳固，信贷结构持续改善。绿色贷款、普惠小微贷款、制造业中长期贷款继续保持20%左右的较高增速，明显高于全部贷款增速。5月17日，人民银行创设保障性住房再贷款，支持各地收购已建成的商品房用于保障性住房，打通房地产市场堵点，盘活存量住房资产，助力房地产业转型发展。

一个随之而来的问题是，如何用好这些保障性住房资产？

“我国总量上已进入不缺房时代，但结构性困境仍存。大量新市民、青年人也面临住房困难，租房市场需求潜力巨大。”有业内人士对《金融时报》记者分析称，当前，住房租赁行业有市场、有空间，盘活存量发展保障性住房、支持住房租赁产业可持续发展是“破局”的新思路。

专家表示，未来要拓宽保障房的理解，应该从一个家庭在生命周期的不同阶段对住房需求的角度定义保障房，而不只限于低收入人群的住房保障。新市民或是刚参加工作的青年人，有一定收入和租房需求，但买不起房，在这个阶段稳定的租房保障也是有必要的。

租房是个好生意吗？

租金贴现是房子价值的基础和底价。“资产有价值，是因为会带来未来现金流等收益，是未来现金流贴现的反映。理论上，房子的价值受未来房租的贴现、房价涨跌的贴现两方面共同影响。”一位业内人士解释，其中，房子的使用价值，即租金的贴现是定价基础，总体会逐步上涨的房租决定了房子的底价。

据市场人士测算，租金的贴现会占到房屋总价值的七成以上。而对于未来房价涨跌的贴现，其对房产价值的影响是双向的。

一位业内人士对记者解释，过去房地产市场好的时候，老百姓买房子，更看重房价上涨带来的资本利得，近年来随着“房住不炒”深入人心和房地产供求关系的趋势性变化，很多城市房价已在下跌。但即便是房地产市场处于低迷状态，房子合理价值的底线也会是房租的贴现；如果房价跌过底线，配置价值会相应提升，市场也会自我收敛与回归。此外，对于未来房价和租金贴现所采用的贴现率，也会受到利率水平等影响，实际上也是需要结合利率水平变动，综合合理评估房子价值。

实际上，我国房子“租售比”已经在稳步回升。所谓“租售比”，即房屋租金与售价之间的比例，可以帮助投资者判断一个房产的长期持有价值。近年来随着我国房价趋稳，租售比也在回升，市场机构测算目前北上深平均租售比为1.7%左右，二三线城市租售比升至3%左右。如果考虑房租上涨和租赁企业批发收购等因素，未来租售比更高。根据CPI房租分项数据显示，过去十年我国房租年均上涨1.2%。

当然，衡量住房租赁业务是否可行，除了市场比较关注的“租售比”，还要综合考虑住房租金折扣率、住房收购折扣率等指标。专家表示，实际运营中，要看内部回报率（IRR）是否足够高，即净租金收益率（主要是租售比）和租金增长率之和是否能覆盖成本，未来租金增长率的提高是有助于提升投资回报的。

如何激活长租产业

我国住房市场的结构性失衡下，早有机构瞄准了“长租市场”。但此前，以“贷”养租、长租公寓“暴雷”等问题频频发生，也让这个领域乱象丛生，更让人担心的是，这种“重资产”“长投入”的行业能否实现可持续、良性循环？

近期各地方政府和国企批量收购存量房用作保障房，这一模式提供了新的机遇。“这种批发收购模式节约了房企的销售成本，长租房企业也能进一步提升租售比。而且，较之于破产清算，纾困房企更有意愿打折出售库存房源，地方政府和国企收购价格还有可能更低，运营成本也会进一步降低。”业内人士告诉《金融时报》记者。

此外，在市场估值低位，通过“央行工具+地方补贴”可以有效激活住房租赁市场。

“过去我国住房租赁市场的参与者主要是个人，近年来越来越多的长租房企业进入市场，相比于居民，企业更加专业化和理性，对未来租金走势更为关注，也具备了更多经营优势。”一位业内人士解释，长租房企业能更好体现规模效应，合理压降经营成本；随着经营经验的不断积累，品牌效应进一步积聚，运营与盈利能力也会明显上升；长租房市场加快发展，还能提供更为广泛的市场空间。根据业内测算，二三线城市目前市场租售比已有3%左右，再考虑租金上涨，房租收入已基本能够覆盖融资成本。

近期，人民银行专门设立了保障性住房再贷款也为行业发展创造了更好的窗口期。《金融时报》记者从有关部门了解到，截至二季度末人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元。人民银行提供给银行1.75%的低成本资金，可支持银行进一步降低租赁市场融资成本。

同时，记者关注到，目前已有城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。比如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平方米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%；西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平方米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。

此外，记者梳理发现，地方政府的财政支持力度也在加大，北京、福建、广东、山东等地相继为住房租赁业务提供财税、土地、产业基金等方面的支持。如广州明确国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款；杭州对符合条件的大学毕业生提供租房补贴。

“在市场低位和起步阶段，有了金融和财政政策的支持，可以更好发挥撬动和激活作用，长租房企业盈利性更可持续，对于住房租赁业务不仅能够‘扶上马’，还能做到再‘送一程’。”业内人士表示，当年风电等新能源产业发展初期，政府补贴效果也很关键，才有了当前风电等行业成本低于煤电的优势。

市场人士认为，在目前市场起步阶段，央行和财政的支持机制能助力房地产行业周期筑底；未来随着住房租赁企业经营能力提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场还将迎来更广阔空间，长期看也能促进房地产业发展模式有序转型。（记者：马梅若）

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