【大河财立方 记者 秦龙】国内住房租赁行业再次被注入新的金融活力。
6月3日，据上交所披露，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（下称“建信住租持有型不动产ABS”）项目状态为通过，近日已取得上交所无异议函。这是市场首单住房租赁持有型不动产ABS。
“建信住房租赁持有型不动产ABS的发行对于资本市场、住房租赁企业和投资者都具有重要的意义，它不仅创新了资本市场的融资方式，也为住房租赁行业的发展提供了新的动力和方向。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受大河财立方记者采访时表示。
创新金融产品
定位为权益型ABS
公开资料显示，建信住房租赁基金由建设银行于2022年公开宣布成立，由建设银行负责运作，基金募集资金规模为300亿元，其中建设银行认缴299.99亿元。自设立以来，建信住房租赁基金综合运用股权投资、银行信贷、REITs等一揽子金融工具，推动存量盘活、租房供给及相关政策落地。
据了解，建信住租持有型不动产ABS底层资产为位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目，资产成熟稳定。
业内人士指出，该产品的获批是资本市场在盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的又一实践，也成为上交所在权益融资渠道和方式上的创新案例示范之一。
“建信住租持有型不动产ABS的获批，标志着资本市场在权益融资渠道和方式上的创新，是资本市场盘活存量资产、形成投融资良性循环的实践。通过金融工具创新，助力租购并举政策的实施，推动建立住房金融服务新体系，对打通投融资良性循环、推动长租公寓市场健康发展具有重要意义。”柏文喜说。
值得注意的是，与传统ABS产品不同，建信住租持有型不动产ABS定位于权益型ABS。权益型ABS进一步突出资产信用，产品一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，不再通过“优先劣后”的分层安排或引入主体信用来为产品进行增信。
对此，柏文喜具体分析，两者的不同主要体现在，一是资产信用导向，权益型ABS更加注重底层资产的质量和运营产生的现金流，而非依赖于发行主体的信用；二是平层结构，与传统的分层结构不同，权益型ABS通常采用单一的平层结构，所有投资者享有同等的权益； 三是市场化机制设计，在激励约束、运营治理、流动性支持、二级市场交易、信息披露、扩募安排等方面进行了更为市场化的机制设计；四是运营决策参与，引入了计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”，使投资机构能够参与基础设施资产的运营决策。
融资新思路
与住房租赁良好契合
长期以来，住房租赁领域多通过公募REITs等进行证券化。据大河财立方记者不完全统计，国内目前住房租赁领域已成功发行包括红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT等多单保租房公募REITs产品。同时，多家企业也正积极推进保租房公募REITs工作。
近日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“招商蛇口租赁住房REIT”）正式申报。招商蛇口表示，发行基础设施公募REITs，有利于公司进一步拓宽融资渠道，有效盘活公司旗下保障性住房基础设施资产，有利于促进公司在保障性住房领域投资形成良性循环，打通保障性住房全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司的可持续经营能力。
作为住房租赁行业创新金融产品，住房租赁持有型不动产ABS具有独特的优势与特点。
建信住房租赁基金总裁卢刚曾指出，公募REITs对底层资产业态、NOI、资金用途、分派率等方面有明确的要求。相较保租房公募REITs，住房租赁持有型不动产ABS产品在底层资产、交易安排、资金用途、审批流程等方面更为灵活，进入门槛相对更低。
在无法满足公募REITs的发行，或想探索其他资产退出路径时，持有型不动产ABS产品为租赁行业带来了更多关于资产退出以及融资的新思路。
同时，有业内人士指出，在当下消化存量的市场环境中，全新的权益型ABS与租赁住房具有良好契合性，不仅拓宽了现有保障性租赁住房与市场化长租公寓的盘活渠道，还为将空置存量不动产项目改造为租赁住房提供了新的活化通道。
据建信住房租赁基金相关人士透露，建信住房租赁基金目前在全国范围内已储备相关项目有20余个，具备较为丰富的资产储备，为未来专项计划购入更多优质资产、实现产品扩募奠定良好基础，也为产品的持续稳健运行发展提供保障。
不难发现，住房租赁领域在搭建公募REITs、私募REITs等协同发展市场格局的同时，积极探索金融创新工具产品—住房租赁持有型不动产ABS，通过多元化金融工具使用更好地盘活存量住房租赁资产，提高资金的使用效率，推动住房租赁领域稳健可持续发展。
责编:陶纪燕 | 审校:李金雨 | 审核:李震 | 监审:万军伟
发表文章579篇
