【大河财立方消息】3月29日，万科召开2023年度业绩推介会。万科集团董事会主席郁亮、万科集团总裁兼首席执行官祝九胜出席，就债务偿还、融资、评级下调、与险资、银行、深圳国资合作等方面进行回应。

【偿债压力】债务偿还有压力，但能过关，计划两年降杠杆1000亿

祝九胜表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。公司短期可能面临一些挑战和压力，但基本面和运营能力没有发生根本性改变。万科目前在手货币资金998.1亿元，短债比1.6，可覆盖一年内到期有息负债，并计划未来两年削减付息债务1000亿。

剔除预售监管资金来看，2024年公司在债务偿还上，有压力，但能过关。

【回款计划】2024年回款300亿元以上

2024年公司要确保安全底线，希望开发业务坚持跑赢大势，经营层面现金流为正，并加强大宗交易和股权交易工作，回款达300亿元以上。

【评级下调】评级下调影响有限

万科管理层表示，公司短期可能面临一些挑战和压力，但公司基本面和运营能力没有发生根本性改变，评级机构下调评级对万科影响有限。

【融资压力】融资面临三方面挑战

祝九胜表示，当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但有压力能过关，这一关我们一定能闯得过去。我觉得跟融资有关的这种挑战有三方面，一是开发业务收支不平衡带来的挑战；第二个是融资模式改变带来的挑战，以往是可以一笔大金额就可以提款，现在要转到项目，按工程进度才能提款；第三个挑战是整个经营业务的布局，即经营业务的收益率不足以覆盖整体上利息爬坡的状态。

【融资支持】已上报42个白名单项目

金融机构支持：2023年度，全年新获融资897亿元，境内新获融资766亿元，境外新获融资131亿元。报告期内，境内新获融资成本3.61%，较上年下降27bp；平均债务期限，较上年延长0.35年。

白名单支持：经营性物业贷款、租赁住宅和城中村改造等融资品种上加大推进力度，2024年以来已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。截至2024年3月末，已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿，后续将组织各个城市按照要求积极申报。

公募REITs发行：中金印力消费REIT目前已完成网下询价，正式确定发售价格，项目估值39.6亿。万纬仓储物流REITs申报材料获中国证监会受理。保障性租赁租房REITs已完成资产端的梳理评估，正在开展申报工作。

私募基金：和建行共同投资设立建万住房租赁基金基金规模100亿元。已签约5个项目，总规模28.15亿元，为社会提供保障性租赁住房5,021间。资产类型覆盖商改租、集体土地租赁住房及自持住宅新建租赁住房。

【银行合作】银行给予三年过渡期

祝九胜表示，万科长期以来跟银行都是良好的基于战略、基于长期的这种合作关系。万科短名单合作银行有8家、长名单合作银行16家，长期合作的银行有26家，这些银行长期都很支持万科。当行业下行销售下滑、回款减少情况下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。

市场调整深度超乎预期，万科与银行的融资模式出现一些转变，银行和银行家给了万科很多衷告，也给了万科很多宽容；这其中，融资模式之前是总对总，现在则是项目对项目，对于这种转变，银行给了公司三年的过渡期。

【险资支持】险资以债权计划支持

祝九胜回应近期与险资合作情况时表示，万科与众多的保险公司有合作，险资支持的方式更多是以债权计划对应经营性业务，在期限设置上以“5+1+1+……”的形式进行，是否“+”的选择权有时候在险资，有时在我们，临近“+”的时候我们就会坐下来谈谈。险资的支持让我们在转型的路上决心更高。

【分红情况】上市以来首次不分红

据万科2023年度报告，当年度将不派发股息，这也是万科上市以来首次不分红。万科董事会秘书朱旭回应称，万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续31年的分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。

万科投资人在分红方面存在一些分歧，如债权投资人希望公司不要分红或者减少分红，保留更多的现金储备，应对未来债权的偿还；股权投资人则分为两类，一类能理解，希望公司不分红，保留更多现金储备，确保经营安全，另一类希望公司能延续以往的分红政策。

【国资支持】深圳国资助万科释放百亿流动性

万科管理层表示，深圳国资采取了4大类措施，以市场化和法制化方式来帮助和支持万科。第一帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二是市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。目前这些项目的进展的情况有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中，这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。

【市场预期】房地产政策松绑超以往任何年度，目前市场已经超跌

郁亮在谈及房地产市场看法时表示，尽管行业不可能回到高点，但是万科没有改变行业超跌的判断。政策方面，近期包括北上广等城市的政策都在调整，这些政策松绑是2011年以来力度最大的，超过以往任何年度，包括按揭利率降到近10年以来最低水平，预计政策效果会慢慢显示出来，市场也会逐步恢复。

应该用动态眼光看待行业需求的变化。第一，房地产市场已经从有没有住宅市场到好不好的阶段，人均居住面积不可能停留在现有水平上。第二，目前60%住房没有电梯，城镇化进程仍没有结束。因此，未来住房需求建设将会维持10亿平方米的中枢值。

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