【大河财立方 记者 秦龙】2023年对于房地产企业而言是艰难前行的一年。
龙湖集团管理层深有感触。“短期市场仍存在压力，主要是受市场信心未完全恢复所影响。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在其2023年度业绩说明会上表示，去年以来，随着一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者购房信心，市场仍需要时间去修复。
饶是如此，作为行业优等生的龙湖集团在逆境中坚韧前行，探索转型新模式，最终交出一份不错的答卷——非住宅业务的利润贡献占比超过60%这一指标，让龙湖在行业深度调整期实现了利润结构的更加优化，转型初见成效。
3月22日下午，龙湖集团发布2023年度报告并召开业绩说明会。年报显示，2023年龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，上年同期为2505.65亿元；由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元。实现归属于股东的净利润为128.5亿元，上年同期为243.62亿元。
年报发布后，市场给予积极反应。3月22日，龙湖集团的境内债券价格出现显著上涨。截至下午收盘，“22龙湖02”的涨幅接近9%。同时，龙湖集团发行的其他多只债券亦表现强劲，涨幅超过4%。
100%高质量回款 聚焦高能级城市
在中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势之下，2023年，龙湖集团共实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。报告期内，实现销售回款率超100%，分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。
在这个现金流为王的时代，龙湖集团实现了高质量回款。同时，在土地投资方面，龙湖集团紧跟市场趋势变化，聚焦一、二线高能级城市。
年报透露，龙湖集团全年在17城累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米。截至2023年12月底，龙湖集团的土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域。
“公司土储对应货值超5300亿元，有接近80%的土储布局在一二线城市，公司会以销定支，主动把握好投资节奏，优中选优。”龙湖集团首席财务官赵轶在现场业绩说明会上表示，在投资的城市选择方面，公司还是会高度地聚焦在一、二线高能级的城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。
55.9%净负债率 稳步有序降负债
年报显示，截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%，保持行业低位；负债结构持续优化，平均贷款年限为7.85年，进一步拉长；在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%，一系列指标均维持行业内的较高水准。
龙湖集团持续稳步、有序压降负债。龙湖集团管理层在现场业绩说明会上表示，截至目前，24年内龙湖集团到期债务余额147亿，占比仅7.6%。其中境内债券60亿，分别在5月、7月、8月、12月到期，都已经做了有序地安排。2025年到期部分债务将在24年内安排逐步提前偿付，保持债务结构的安全。
“今年开始，我们也会保持负债稳步下降的态势。作为企业长期的发展角度看，是靠正向的经营现金流去降负债，而不是靠被动出售资产去降负债。”陈序平说。
赵轶在业绩说明会上介绍，今年龙湖将继续压降负债，年内到期的债务只有100多亿元，其中2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。
“今年还会有序、主动、提前去归还2025年到期的部分债务，推进公司的短债优化，保持债务结果的优秀。”赵轶表示。
超60%经营性利润占比 转型初见成效
有序压降负债规模的同时，以正向现金流驱动发展，这是龙湖转型发展的思路。
根据年报显示，2023年龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%；运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，这亦是龙湖全年经营性利润占比首次过半，成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。
具体来看，商业投资在2023年租金收入同比增长9%，至102.8亿元；长租公寓业务租金收入同比增长6%，至25.5亿元；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。
龙湖集团管理层在现场业绩说明会上介绍，2023年，龙湖的五个航道业务全部实现经营性现金流为正，这也证明龙湖内生性发展动力增强，同时，龙湖经营性业务的利润占比已经过半，增强了龙湖穿越周期底气。
“通过经营性收入及利润持续增长，这部分是非开发的，是更加持久、更加健康的，这部分的我们内部提的目标是非开发业务每年保持利润20%以上的增长。”陈序平表示，希望通过高质量发展让龙湖成功穿越周期，完成房地产旧开发模式的转型。
何时能转型成功？陈序平心里有一个自己的答案。
“去年，公司实现经营性利润是过半到60%，龙湖也期待在未来有一天经营性的收入能够过半，如果到这一天，龙湖就真正完成了转型。”陈序平说。
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