【大河财立方 记者 秦龙】2023年对于房地产企业而言是艰难前行的一年。
3月20日下午,招商蛇口召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会解读全年业绩数据。招商蛇口董事长蒋铁峰等多位管理层参加交流会。
根据此前发布的年报显示,2023年,招商蛇口营业收入1750.08亿元,同比下降4.37%;归母净利润63.19亿元,同比提升48.2%。
尽管招商蛇口营收有所下降,但其净利润实现较大幅度增长。身处房地产下行期,与同行相比,这一成绩实属难得。
销售稳中有进 迈进行业前五
招商蛇口年报中透露,1—12月累计实现签约销售面积1223.41万平方米,同比增加2.49%;累计实现签约销售金额2936.35亿元,同比增加0.35%,销售规模跻身行业前五。
反观整个房地产行业,来自中指院数据显示,2023年,TOP100房企销售总额为62791亿元,同比下降17.3%。另据克而瑞数据,2023年百强房企中累计业绩同比降低的企业数量占比近七成,其中31家同比降幅高于30%。
尽管2023年招商蛇口相比同行,在房地产销售规模上取得了不错的成绩,但对于2024年房地产市场,招商管理层仍旧保持谦逊,并未掉以轻心。
招商蛇口总经理朱文凯在现场业绩会上坦言,今年1—2月份的销售,跟去年同期比,整个数据都是比较差的,这也提醒着公司,2024年销售情况是否能达到去年的量。因此,对未来的展望,实际上抱有一种谨慎、观望的态度。
对此,蒋铁峰预判,在中央的各项政策引导下,房地产目前面临的深度调整预计在2到3年之内逐步解决,问题解决之后房地产会进入一个相对稳定的、可持续的、长期稳健的发展阶段。
市场环境因素之外,土储是房企未来业绩持续增长的基础。
2023年以来,招商蛇口坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略,将土地资源投放进一步聚焦在一、二线核心城市。具体城市方面,拿地金额基本投向“强心30城”甚至“核心6+10城”,资源投放进一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、苏州、长沙、深圳及西安等地。
年报显示,2023年招商蛇口累计获取55宗地块,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元,公司需支付地价约为867亿元。
在其2022年年度业绩会上,招商蛇口提出了2023年度的新目标,即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标,更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度。”
事实上,地产行业格局加速洗牌背景之下,2023年的招商蛇口,无论是在经营业绩、市值,还是土储等方面,均已稳居行业前五。
财务结构优化 “三道红线”维持绿档
财务稳健是房企获得长远发展的核心保障。在行业销售环境、融资环境双重承压背景下,更考验房企的财务能力。
2023年,招商蛇口各项财务指标稳健,其负债结构持续优化,短期负债占比已不足1%。“三道红线”始终处于绿档并持续优化,2023年,招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。
稳健的财务表现能力、强大的经营实力,为招商蛇口在资本市场上的融资提供了强大背书。招商蛇口全面落实降本增效举措,严控资金成本,加大公开市场融资力度进行债务结构调整,紧抓LPR下行的市场窗口,充分发挥公司信用优势进行高息债务置换,资金成本显著降低。
年报数据显示,全年新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;全年综合资金成本3.47%,较年初降低42BP。
此外,值得一提的是,2023年6月,招商蛇口还完成了一项对于公司与行业而言影响深远的交易案——“第三支箭”后首例房企股权重组交易成功的案例。
招商蛇口管理层认为此项交易的顺利完成具有多重战略意义。于公司而言,不仅提高了招商蛇口在前海片区享有的资源价值,也使公司整体价值得到有效提升,增强其核心竞争力。于行业而言,随着招商蛇口重组项目实施完成,为上市房企并购重组和股权融资注入强心剂,提振市场信心。
多元协同发展 寻找新增长曲线
随着地产行业进入新阶段,“多元协同发展”成为房地产行业未来的趋势之一。
招商蛇口积极推进多元业务协同发展,寻求新的增长曲线。招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示,开发业务当前仍是招商蛇口的“基本盘”,是公司规模和利润的重要保障,是转型发展的资源基础;资产运营,是推动公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块;城市服务,是推动公司从重资产为主向轻重结合转变的重要转型业务板块。
据了解,2023年招商蛇口资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理;城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。
资产运营方面,2023年,招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入为66.91亿元,实现EBITDA(税息折旧及摊销前利润)33亿元。报告期内,公司开业三年及以上的成熟运营期项目EBITDA回报率达6.24%,同比上年提升0.45个百分点。
城市服务方面,聚焦物业服务领域,截至2023年末,招商积余物业在管项目达到2101个,覆盖全国156个城市,管理面积3.45亿平方米,其中,非住宅管理面积2.13亿平方米,住宅管理面积1.32亿平方米。招商积余全年实现营业收入156.27亿元,同比增长20%,归属于上市公司股东的净利润7.36亿元,同比增长23.96%。
此外,代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。2023年,招商蛇口新增28个代建项目,合计管理面积约269万平方米。
“2024年,公司将继续坚定落实‘四个聚焦’‘三个转变’的发展策略,以‘精进’作为贯穿全年的关键,坚持‘精耕细作、稳中求进’的工作主基调,强‘本’培 ‘新’,打造蛇口‘两条曲线’,在提质量、增效益上积极进取,把重资产业务做精,轻资产业务做大,防控债务风险,推动公司实现由重入轻、由量转质的发展。”朱文凯在业绩会上表示。
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