【大河财立方 记者 朱娟 秦龙】3月5日上午,十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕,国务院总理李强向大会作政府工作报告。
大河财立方记者注意到,本次政府工作报告对房地产着墨颇多,其中,在“稳妥有序处置风险隐患”部分,提出优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。
在“健全风险防控长效机制”部分,提出在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等。
本次报告中涉及房地产内容的提法与往年有何不同?释放出哪些信号?大河财立方记者第一时间邀请多位行业专家进行解读。
杨畅:房地产工作的重心或在风险处置与防控
中泰证券研究所政策专题团队负责人、首席分析师杨畅表示,今年政府工作报告在重点任务第六部分“更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险”中对房地产行业提出明确要求。
首先是在“稳妥有序处置风险隐患”中提出,要“优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展”。我们认为,前期一系列政策措施,包括对前期三道红线的调整,包括设立专项贷款以及融资白名单制度,都体现出了对房地产企业合理融资需求的支持,后续有望进一步延续。
其次,是在“健全风险防控长效机制”中提出,要“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。从近期房地产市场的成交面积、成交价格等高频指标来观察,符合政府工作报告中“市场供求关系变化”的重要判断,我们认为,2024年保障房建设或将是关注重点,有望成为房地产发展新模式的重要支撑。
李宇嘉:打造新模式要贯彻“先立后破”“稳中求进”总基调
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,本次政府工作报告中对于房地产风险防范方面的整体基调延续了2023年年底中央经济工作会议的基调。
本次政府工作报告中提出的“新模式”“基础性制度”“管理机制”等关键词都是新提法。新模式即顺应新型城镇化的过程中,要结合3亿—4亿新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等对于低成本、配套好、区位好的租赁住房、产权住房的需求,打造新的供给模式。必须从供给侧改革入手,加大保障性住房建设和供给,这就需要完善商品房相关基础性制度,也就是在“人、房、地、钱”要素配置和良性循环。
同时,打造新模式必须要贯彻“先立后破”“稳中求进”的总基调。出于稳定上下游、稳定就业等多方考虑,旧的模式(商品房开发和销售)还要在防风险的同时促进稳定和发展,尽量避免行业快速下行。2022—2023年房地产市场下行后,行业体量已经到了2015年的水平,当前经济面临的压力很大程度上与商品房体量快速下行有关。因此,2024年除了搭建新模式,还要稳定商品房市场。
宋红卫:构建房地产发展新模式取得显著进展
政府工作报告中提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式”。
同策研究院首席研究员宋红卫认为,实际上,目前,构建房地产发展新模式取得了显著进展,不过也存在一些问题。一是在总量整体过剩的情况下,住房需求结构性问题成为核心问题,我国提出“房住不炒”发展战略是正确的,并且是针对有真实需求的“刚需和改善”进行精准支持,做到有的放矢,能够有效控制过剩问题。
二是高房价是我国房地产市场的一个难题,“房住不炒”主要针对房价过快增长及高房价的问题。从房价与实体经济的关系来看,房价每上涨1%,就会造成劳动力成本上涨0.07个百分点,工业企业利润平均下降0.01个百分点,同时还对居民消费也有0.05个百分点的挤出效应。高房价在一定程度上对经济增长起到反向抑制作用,所以,稳定房价有利于控制、降低实体企业的成本和增加居民消费能力,对于打通我国内需经济发展模式也有帮助,也就是说房地产调控“利在长远”。
三是针对房地产行业风险,我国当前出台一系列“行业纾困政策”,包括金融16条,项目“白名单”等,取得一定效果,对于房地产行业风险有缓释帮助。
但是由于我国房地产市场问题是多年积累的问题,很难通过几个调控政策来解决,比如,高房价的问题、总量过剩的问题、行业债务问题,房地产市场下行,销售萎缩,居民购房信心不足等问题,目前都比较明显。
未来如何更加高效地推进构建房地产发展新模式?第一,在行业风险的角度,需要进一步出台相应的行业纾困政策,尤其是落地性较强的政策,当前尝试的两种纾困模式均有弊端。一是救助企业模式的“企业白名单”,二是救助项目的“白名单”,均解决的是局部问题,并且还会造成择优倾向,导致大部分剩余的问题解决难度更大。因此,需要从更高的层面,建立房企破产重组专项组,把出险房企的资产做全盘性考量,更重要的是要通过优质项目填补难度较大项目的模式,谨防单个优质项目利润外溢。
第二,针对高房价的问题,实施住房“双轨制”,需要进一步大力发展保障房及租赁住房政策,根据城镇化的规律和特征,进城人口更多会往经济和产业较为发达的地区,比如东部核心城市及中西部省会城市。进城人口短期内可能还不具备购房的实力,比如刚毕业的大学生群体、刚进入城市的蓝领阶层及服务业从业者,只有保障性质的租赁住房才能解决这些人群居住问题。
第三,进一步推行“稳房价”调控方向。控制住房价涨幅的同时,通过以房地产来协同助力实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,保障我国房地产市场实现“软着陆”。美国和日本的房地产市场经验已经证实,短期内资产价格大幅贬值,不仅会造成房地产行业的危机,还会对经济及社会造成不可评估的负面影响。
第四,在相关制度层面,我国也为城镇化做了铺垫,随着农地入市流转,农民进城后子女可继承宅基地等一系列土地证的改革,但是这些政策还需要做区域性突破,目前我国提出的建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,从要素资源科学配置入手,以人定房、以房定地、以房定钱,可以建立住房指标跟着人口流动来协调配置,这样做就能实现最大限度的结构性适配。
严跃进:今年防范化解房地产风险会有大招
易居研究院研究总监严跃进表示,本次政府工作报告中关于房地产的表述,放在了“更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险”的框架下。对比2023年“有效防范化解重大经济金融风险”的表述,可以看出一个较为明显的变化,即房地产要统筹抓好发展和安全两项工作。
此类表述恰是体现了“以进促稳”的工作导向,客观说房地产风险依然较大,依然是今年三大风险之一,但是防范化解房地产风险的工作,还需要有持续的创新做法。尤其是要积极统筹发展工作,唯有促进房地产各个指标活跃,相关风险化解才会更加游刃有余和顺利推进。
本次政府工作报告中提及“健全风险防控长效机制”,此类表述非常重要。房地产领域此前提过发展长效机制、管理长效机制,这是第三个长效机制的表述,即“风险防控长效机制”,这也意味着今年防范化解房地产风险会有大招,且有一些制度性方面的突破和创新。
对于房地产发展新模式,本次政府工作报告中明确两个重要参考系或考虑要点,即新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化。最大的特征是,过去新型城镇化的概念,主要是从房地产发展的规模和前景角度进行的,而此次搭建了“新型城镇化-房地产发展新模式”的概念,这是具有创新性的,也意味着新型城镇化依然是我们理解房地产发展和发展新模式要关注的要点。
从新型城镇化的发展趋势来说,既要看到新型城镇化率会有进一步提高的可能,也要看到一些新的趋势。近两年,很多地方出现了人口城镇化转变为教育城镇化的现象。通俗来说,很多人到城里购房,是冲着孩子读书来的,这对于房地产项目开发等有非常大的启发,也在很大程度上使得“购房-子女入学”等配套政策会非常好,进一步增强在城市里安家入学等优势。
此外,对于住房需求的满足,本次政府工作报告提及了“多样化”的概念,即多样化改善性住房需求,这说明对于改善性住房需求的理解上升到了新的高度,也说明各地要从挖掘多样化改善性住房需求的角度优化政策。
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