【大河财立方 记者 王宁宁 深圳报道】2024年伊始，深圳蛇口一网红豪宅再搅动起深圳法拍市场。
1月25日，深圳半岛城邦豪宅一套三期房源于上午10:00正式开拍，起拍价1819.38万元，2人报名、围观人数超万次。目前阿里法平台共挂出9套半岛城邦豪宅，将分别于1月30日和2月2日开拍。
值得一提的是，2023年深圳法拍房市场住宅房溢价率较高，不过受利润空间不大、欠缴管理费用等因素影响，市场整体流拍率仍处于高位水平。
起拍价较市价打六折引万人围观，
9套法拍房均涉经济纠纷
三面环海、一面靠山，遥望香港，定位世界级滨海人文豪宅的半岛城邦花园，也被看作为深圳豪宅市场的重要指向标。
1月25日，半岛城邦花园（三期）房源在阿里法拍平台开拍，起拍价即当前价1819.3831万元，竞价周期为1天，建筑面积为140.82㎡，评估价2274.2289万元，起拍价约为评估价的八成。
大河财立方记者询问该二手房产平台该房产处置工作人员，对方表示，目前半岛城邦一期成交价在13万-14万/平方米，二期成交价在9万-10万/平方米，三期成交价在17万-20万/平方米。按此标准测算，本轮法拍房源市场成交价约在2393.94万元至2814.40万元。
当前，半岛城邦三期房源（面积140.6㎡）在某二手平台的参考价虽标为1631万元，但据该房的置业顾问表示，业主挂盘价为2880万元。本轮法拍房源约为市价的六折。
截至目前，阿里法拍平台同被挂出的还有8套半岛城邦房源，将于1月30日和2月2日开拍。其中半岛城邦花园二期房源1月30日开拍，起拍价最高，定为2839.0014万元，约是评估价的六折，其他法拍房源起拍价均约是评估价的八折。
司法拍卖大多数标的物是由于经济或者家庭纠纷造成的民事诉讼，最终依据有效的民事判决进行财产处置，以清偿债权人债权。据阿里法拍网站公示的“执行裁定书”，上述9套半岛城邦房源均涉及相关经济纠纷案件。
1月25日，被法拍的三期房产申请执行人为广州某环境技术有限公司，涉及买卖合同纠纷案件；1月30日即将开拍的二期房源系某银行深圳分行所抵押的房产；2月2日即将开拍的7套房源的申请执行人为深圳某小额贷款公司，与深圳半岛城邦置业有限公司和第三人深圳市益田集团股份有限公司涉借款合同纠纷，要求处理开发商自留半岛城邦房源以清偿债务。
因债务抵押被多次强制拍卖，
半岛城邦五期项目还未开工
因被用于为开发商抵债，半岛城邦花园的房源曾多次被强制拍卖、变卖。
备受关注的便是2023年5月，景宁嘉强荟萃管理咨询合伙企业（有限合伙）作为申请执行人要求深圳半岛城邦置业有限公司、深圳半岛城邦房地产开发有限公司偿还7亿元本金等，半岛城邦花园四期83套房产被打包拍卖，起拍价高达8.09亿元，最终因无人出价而流拍。
由于法拍房较市价降价幅度较大，此前半岛城邦房源在法拍市场颇受欢迎。例如，2020年半岛城邦一期房源，起拍价为878.7389万元，最终成交价1618.7389万元，溢价率高达84.21%；2023年11月，半岛城邦三期房源，延时117次，成交价为2434.0995万元，溢价率为34.17%。另有多款房源成交价高于评估价。
不过值得注意的是，今年1月挂拍的2套半岛城邦房源因无人出价处于流拍。
半岛城邦五期项目曾被业内寄予希望能够帮助解决其开发商所面临的难题，目前该项目似乎并未有显著进展。上述该置业工作人员告诉记者：“目前半岛城邦五期项目还未开建，并没有定价。”
早在2022年8月，招商蛇口公告称其全资子公司深圳招商房地产有限公司与深圳半岛城邦房地产开发有限公司（下称半岛城邦房地产）签署《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》，有意通过债务重组等方式，解决半岛城邦房地产当前所面临的问题，推进五期项目。
对于半岛城邦五期项目的推进情况，大河财立方记者致电半岛城邦房地产及招商蛇口，截至发稿暂未获得回复。
深圳住宅类法拍房成交率最高，
近八成低于指导价成交
半岛城邦法拍房也是深圳法拍市场的一道缩影。据深圳同致诚评估数据显示，2023年深圳法拍房一共挂拍5533套，成交1934套，其中1116套溢价成交，溢价率为57.70%；流拍3599套，流拍率约65.05%，仍处于高位水平。
从法拍房用途来看，去年深圳法拍市场仍以住宅为主导，住宅成交1487套，占总成交套数的76.89%；其次是商业（商铺）及办公成交。而且住宅类法拍房成交率最高，但近八成住宅法拍房低于指导价成交。
与此同时流拍率也居高位。去年深圳住宅用房的流拍1676套，流拍率为52.99%，主要系建筑老旧，起拍价高于指导价、利润空间不大等。例如，2023年9月，南山区宝能城花园（东区）四期260套公寓起拍价25.9823亿元，保证金5亿元，最终因无人出价而流拍。
“豪宅本来的总价就高，法拍房的挂牌价较市价出现大幅缩水是正常情况，如果降幅过大，与企业背后加快债务处置等亦有关。”易居研究院研究总监严跃进接受大河财立方记者采访时着重提示道，目前市场中买家资金状况较此前不算太好，购房时也要多注意法拍房交易中存在的常见问题。
北京瀛和律师事务所房产部主任戴金花告诉大河财立方记者，作为购房人，购买法拍房时需注意法拍房购买门槛限制、拍卖公告信息、拍卖的交付标准及范围、核实户口信息等，同时及时了解被执行人（原房主）的相关信息，包括但不限于涉诉情况、是否存在居住权人等，规避腾房难等问题。
目前法拍房源逐步被大众所接受，据中指研究院，2023年法拍市场热度有再度提升趋势，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，同比增长36.7%；不过成交量也显现出乏力，同期共成交14.7万套，同比增长了16.67%。
责编:王时丹 | 审校:李金雨 | 审核:李震 | 监审:万军伟
发表文章1483篇
