【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】我国公募REITs发展步伐不断加速，目前已步入常态化发行阶段。

2023年3月，国家发展改革委发文将公募REITs扩容至消费基础设施领域，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

同年10月，中国证监会正式发文明确将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募REITs范围。此后仅一个多月的时间内，首批申请的4单消费基础设施REITs（华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT）先后正式获得中国证监会准予注册的批复。

与此同时，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也已正式申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快。

截至2023年11月30日，我国公募REITs发行规模已超1000亿元。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究团队表示，根据4单REITs招募说明书草案（封卷稿）资料对比，存在以下三大特点。

一是底层资产地理位置优越，区位优势明显。

从城市能级来看，4单REITs均位于强一、二线城市，分别为北京、长沙、青岛及杭州，城市消费需求较为强盛，人口均超千万，未来城市发展增长潜力强劲。

从项目具体所在区位看，已获批的几单项目均位于所在城市区域核心商圈辐射范围内，如华润青岛万象城所在的香港中路商圈是青岛唯一的市级商圈，印力杭州西溪印象城所在的大城西商圈和金茂长沙览秀城所在的梅西湖商圈均属于所在地的新兴商圈，优势区位将为其未来可持续现金流提供强有力的支撑。

二是基础资产运营成熟稳定，具备较强的增长潜力。

目前已获批的4单项目底层资产运营时间均在5年以上，运营时间较长，项目成熟、现金流稳定。

根据REITs招募说明书，截至2023年6月，华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT的出租率分别为98.36%、98.49%、99.2%、88.71%。

其中，嘉实物美消费REIT是以超市为主力店的社区型商业模式，随着宏观经济的回稳以及自身积极招商，嘉实物美消费REIT出租率也有望进一步提升。

此外，值得注意的是，嘉实物美消费REIT本次在风险缓释措施中还增加了收益“保底”条款，即原始权益人针对首次发售的底层项目未来5年内的可供分配金额做出补偿性承诺。这是我国REITs市场首次引入“保底”协议条款，一定程度体现了原始权益人的信心和决心，也为后续项目发行提供一定的参考。

三是项目原始权益人运营管理能力突出，产融结合能力初显。

目前已获批的4单消费基础设施REITs原始权益人分别为中国金茂、华润置地、印力集团及物美商业集团。

上述企业在商业地产领域均深耕多年，具有较强的运营管理能力，同时其旗下资产类型也十分丰富，遍布各能级城市，也为后续资产扩募奠定一定的基础。

我国消费基础设施存量充足，商业不动产规模巨大。根据Wind数据，从商业不动产年新开工面积来看，我国商业营业用房新开工面积自2000年以来快速攀升，并于2013年达到高点。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究团队表示，消费基础设施REITs的发展将为我国存量巨大的商业不动产发展提供新机遇。预计未来能够起到提振消费的作用，同时促进经济高质量发展，推动商业不动产高质量发展，为我国城市更新更好地赋能。此外，还将推动C-REITs市场体系逐步完善，构建我国不动金融新循环。

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