【大河报·大河财立方】(记者 王鑫)受贷款收紧、利率上调等政策影响,近期全国多地二手房成交量锐减,市场“遇冷”。与此同时,法拍房市场却再度升温,正逐渐成为热点城市中买房者的一个重要“战场”。
为完善法拍房市场,进一步规范各方行为,全国多个城市陆续出台政策,将法拍房列入限购范围。9月初,国家税务总局河南省税务局发布《关于契税征收管理有关事项的公告》,其中,对法拍房中最常遇到的税费问题做出了进一步规范。
近段时间法拍房市场因何持续升温?火热背后有何风险潜藏?随着河南省契税征收管理公告的施行,法拍房税费通常由买受人承担的“一揽子”现象是否会迎来变化?
法拍房市场持续升温,郑州特价房“1元”起拍引7000人围观
近日,位于郑州市上街济源路一套特价房以1元起拍引发关注。阿里拍卖平台信息显示,该房产将于10月3日起拍,起始价为1元,评估价为35万元。目前,此次拍卖吸引了7751人次围观,457人设置提醒。
近年来,法拍房以其价格优势逐渐吸引了更多目光关注,数量也在急剧增长。阿里拍卖平台数据显示,2017年全国司法拍卖的住宅用房挂牌数量约为18万套,2020年该数量增长至约29万套,2021年前9个月,住宅用房挂牌数已达约23万套。
今年下半年,法拍房市场持续升温。记者梳理阿里拍卖平台数据获悉,从7月份开始,司法拍卖中的住宅用房及商业用房拍卖数量大幅上涨,而到9月中旬,该月全国住宅用房的挂拍数量已有34000余套,超过8月全月。
对于法拍房数量暴增的原因,一位业内人士称:“主要由于前几年房地产大涨,买房后做现房抵押贷款的人比较多。而近两年在住房不炒的大背景下,房价整体有所下降,银行的评估额度也随之缩水,再加上疫情等因素影响,部分人在资金周转上出现困难,贷款到期后无法偿还,从而房产被查封,所以集中爆发在近两年。”
河南嘉禾司法拍卖公司经理宋嘉琪告诉记者,处理法拍房有一个周期,短的一年,长的两年到三年,现在看到2021年挂拍的房产,可能是在2018年、2019年被查封的。今年的法拍房数量大幅增长,更多是由于去年疫情时部分房主房贷断供,在银行已经延期一年的情况下依然无法还款,最终房产被执行拍卖。
据了解,法拍房的来源主要有四种,分别为按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。其中,由于按揭违约被司法拍卖的情况最多,约占法拍房数量的70%~80%。
市场火热之下风险暗涌,契税新规有望改变税费“一揽子”做法
法拍房虽然在价格上占据很大优势,但其风险也不可小觑。由于法拍房属于法院代拍的银行资产,房屋的产权、房屋占用、内部维护、税费等信息,购房者在购买前很难全部了解清楚,风险也就随之而来。
阿里拍卖平台一栋司法拍卖住宅的拍卖标的调查情况表显示,该房产是否能正常过户需咨询房屋所在地相关管理部门,成交后税费情况需要由竞买人负担过户所产生的全部费用。
另一则拍卖标的调查情况表中显示,该产权过户所涉及产生的一切税费(包括因历史原因需要补交的例如契税增值税等税、费)均由买受人承担。
记者发现,在阿里拍卖平台挂牌拍卖的住宅调查情况表中,多数在税费情况中明确标注“产权过户所产生的、包括因历史原因需要补交的一切税费均由买受人承担”。
也就是说,如果法拍房因历史原因需要补交高额费用,那么竞买人则面临着极大的风险。“有时会出现一种情况,购房者为‘捡漏’购买法拍房省了20万元,结果拍下后补交税费等交了30万元,加起来价格甚至高于市场价。”宋嘉琪告诉记者。
法拍房涉及税费是否全部应当由买受人承担?国家税务总局河南省税务局纳税咨询工作人员称:“根据税收政策法规,法拍房交易中买受人需要缴纳契税,转让方(被执行人)需要缴纳个税、增值税及其附加税。”
对于法拍房中一切税费由买受人承担的现象,近日,国家税务总局河南省税务局发布公告,或将改变法拍房税费常见的“一揽子”做法。
9月1日,国家税务总局河南省税务局发布的《关于契税征收管理有关事项的公告》中第三条显示,因网络司法拍卖本身形成的契税,应当依照相关税收法律、行政法规的规定,由相应主体承担和申报缴纳;没有规定或者规定不明的,由人民法院根据法律原则和案件实际情况确定的主体承担和申报缴纳。
对于目前法拍房交易中税费承担的实际情况,宋嘉琪告诉记者:“目前,基本上还是由买受人承担所有税费。随着对法拍市场政策的不断完善,在税费问题上可能会更加公开透明,之前由于税费问题对法拍房有所考虑的人,也会更愿意去购买,这也可能会导致法拍房市场的进一步火爆。”
小众市场引起监管关注,多地出台限购政策“降温”
法拍房是一种特殊房源,也是一个较为小众的购房市场,由于其价格低、不限购等特点,吸引了越来越多的目光,甚至引来了不少投资客。
随着法拍房市场过热,原本小众的市场也引起了监管层的关注。在房住不炒、因城施策的背景下,2021年以来,全国多个城市陆续出台政策,将法拍房列入限购范围。
1月25日,上海市浦东新区人民法院发布竞买公告,规定了新的司法拍卖房相关交易规则。公告表明,竞买人参与竞买的,应当事先确定在上海市具有购房资格,拍卖成交确认后,因买受人无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。
据媒体报道,将法拍房纳入限购后,上海法拍房平均溢价率明显下滑,目前相比市场价的折扣率大概是85%。
杭州紧随其后,于3月3日发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》中提出:“参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合本市住房限购政策。”
因法拍房市场不断升温,合肥也升级了楼市调控政策。4月5日,合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中明确,对合肥市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的,均应当符合该市住房限购政策。
8月2日,东莞市住建局等八个部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(东建〔2021〕11号)》,从稳控住宅用地出让价格等8个方面提出要求,其中也包括将法拍房纳入限购范围。
目前为止,河南省并未将法拍房纳入限购范围,不少购房者将法拍房作为购房渠道。
一位业内人士表示,每个地区情况不同,河南省的法拍房价格整体是低于市场价的,实际上房源一旦流拍进入二拍,价格通常会再下调几十万元甚至几百万元。司法拍卖中只有部分学区房价格可能会高于市场价格,所以河南省法拍市场暂时还没有限购政策。
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