【大河报·大河财立方】（记者 陈玉尧 实习生 李秋景）6月23日，康桥地产旗下康桥悦生活通过港交所上市聆讯，这家深耕河南的物业公司距离港股IPO仅一步之遥。河南头部房企建业、正商、鑫苑、康桥旗下物业公司有望齐聚香港资本市场。

从6月18日到23日，短短6天时间，领悦服务、朗诗绿色生活、德信服务、康桥悦生活4家物业公司先后通过港交所上市聆讯。此外，长城物业集团、禹佳生活均于6月16日向港交所递交上市材料。物业企业赴港上市再度迎来高潮。

Wind数据显示，目前港股市场已有47家物业上市公司，其中三分之二为2019年之后新上市公司。物业股扎堆的港股市场，新上市公司如何才能脱颖而出，获得资本的青睐？

康桥悦生活香港IPO过会，

去年营收5.76亿元河南第三

说康桥悦生活深耕河南，一点也没错。

据其招股书显示，最近3年（2018年、2019年、2020年），康桥悦生活位于河南省的在管建筑面积分别占其总在管建筑面积的100.0%、95.3%及95.6%。从收入角度来看，最近3年，来自河南省的物业收入分别占康桥悦生活总物业收入的100.0%、99.5%及91.6%。

深耕河南十余年，康桥悦生活已发展为河南当地头部物业企业。

根据招股书，截至2020年末，康桥悦生活在管建筑面积在河南物业公司中排名第二。2020年全年，康桥悦生活营收5.76亿元，同比增长58.6%，分别在河南物业公司中排名第三、第二。

康桥悦生活于2019年正式走出河南。截至2020年末，其总合同建筑面积达约3900万平方米，累计238项物业，覆盖中国8个省28个城市。其中总在管建筑面积达约1570万平方米，包括中国3个省17个城市的112项物业。

建业、正商、鑫苑、康桥

旗下物业公司将齐聚港股市场

随着康桥悦生活港股IPO过会，河南头部房企建业、正商、鑫苑、康桥旗下物业公司有望齐聚香港资本市场。

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最早登陆港交所的河南物业公司是鑫苑服务。该公司由鑫苑地产直接持股52.86%（截至2021年2月8日，数据来源Wind）。2019年10月11日，鑫苑服务登陆港交所。该公司以每股2.08港元的价格，发行1.25亿股新股，净募资2.2亿港元，用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会等。

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正商旗下的兴业物联于2020年3月9日上市。其IPO获得市场热烈回应，香港发售曾获1414.06倍认购。与鑫苑服务不同，兴业物联主要定位于非住宅物业。相对其他港股上市物业企业动辄上亿平方米的在管面积规模，兴业物联的规模显得娇小，但就其毛利率而言，兴业物联远高于同行平均值，甚至高于一向以毛利率居高的碧桂园服务。2020年，兴业物联和碧桂园服务的毛利率分别为40.7%和34.6%。

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兴业物联登陆港股两个月后，另一家河南本土物业企业建业新生活在港交所敲锣上市。作为河南龙头房企旗下的物业公司，建业新生活港股IPO净募资19.16亿港元。而鑫苑服务净募资2.2亿港元、兴业物联净募资1.68亿港元。

业务均主要分布在河南，又都在港交所上市或拟上市，4家物业企业谁才是河南物业行业的头号玩家？

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据Wind数据，2020年，建业新生活营收26.55亿元，超过余下3家之和。鑫苑服务、康桥悦生活、兴业物联营收分别为6.6亿元、5.76亿元和2.13亿元。同期，建业新生活归母净利润4.27亿元，鑫苑服务、康桥悦生活、兴业物联归母净利润分别为1.38亿元、0.84亿元、0.44亿元。

从财务数据来看，建业新生活当之无愧是河南上市物业公司一哥，资本市场上同样如此。

截至6月23日收盘，建业新生活市盈率19.69倍，而鑫苑服务、兴业物联为7.36倍、8.12倍。从市值来看，建业新生活市值为83亿元，鑫苑服务为10亿元，兴业物联为3.5亿元（均为截至6月23日收盘数据）。

值得注意的是，建业新生活还是今年唯一一只股价上涨的河南物业股。截至6月23日收盘，建业新生活股价今年以来累计上涨23.86%。同期，鑫苑服务股价下跌11.67%，兴业物联股价下跌7.89%。

赴港上市再掀高潮！

6天4家物业公司过会

就在康桥悦生活港股聆讯通过当天，另一家四川物业公司领悦服务同样通过聆讯。6月22日，朗诗绿色生活过会。6月18日，德信服务过会。短短6天时间，4家物业企业通过港交所上市聆讯。

此外，还有长城物业集团、禹佳生活6月16日向港交所递交上市材料。物业企业赴港上市再度迎来高潮。

Wind数据显示，目前港股市场共有47家物业上市公司，其中三分之二（31家）为2019年之后新上市公司。

为何近年来，物业企业频频扎堆港股资本市场？

据业内人士表示，近年来，物业管理行业集中度快速提升，随着企业规模、市占率扩张的诉求，资金需求不断增加。另一方面，比起重资产的房地产行业，物业行业由于轻资产模式、现金流稳定，更为资本市场所看好，往往能得到更高的估值。

值得注意的是，物业企业赴港上市热情不减，但资本市场对不同的物业企业却有了“青白眼”的区别对待，部分物业企业甚至面临上市即破发的尴尬场面。

大河报·大河财立方记者了解到，2021年以来，47家港股物业上市公司中，20家股价累计出现下跌，占比42.5%。

扎堆的物业股，能否受到资本青睐，主要还取决于企业自身实力。

Wind数据显示，上述20家股价下跌的物业股，2020年归母净利润平均增幅为39.78%；而另外27家股价上涨的物业股，2020年归母净利润平均增幅则达到了65.77%。

另一个值得注意的特征是，股价上涨的27家物业股，平均市值达313亿元。而股价下跌的20家物业股，平均市值仅82亿元。

物业行业马太效应愈加显著，资金更加追捧大市值高增长的物业上市公司。

随着港交所上市聆讯通过，康桥悦生活离正式上市只有一步之遥，能否得到资本市场的青睐，有待时间给出答案。

责编:刘安琪 | 审核:李震 | 总监:万军伟