□丘眉

4月6日，纽交所发布公告称，对蛋壳公寓（NYSE：DNK）实施停牌处理，其监管部门人员已决定启动摘牌程序，蛋壳公寓的美国存托股（ADS）将立即停牌。

蛋壳公寓创立于2014年，在2019年成为扩张最为快速的长租公寓品牌。2020年1月17日登陆纽交所成其中国长租概念第一股。

但是，亦是在上市的高光之后，蛋壳公寓即陷入资金链断裂风波。截至2020年一季度，蛋壳公寓资产负债率已超97%。跑路与破产的传闻不绝于耳。

纽交所给出缘由是——未能在规定日期前提交符合要求的半年度财务信息的相关表格，且未就申报拖欠行为进行必要的新闻披露。

有分析认为，蛋壳公寓是一个互联网赋能传统租赁业的失败样本。网友说：取名很重要，蛋壳容易碎。

纽交所称，“蛋壳公寓有权要求纽交所董事会委员会对停牌决定进行复核。”这一补充，对于乐观者而言，大白话就是，还没有到最后一刻。

但是，蛋壳公寓自身却异常寂静。其官方公众号停更在2020年11月5日，官方微博则停更在11月20日。直至纽交所如此重大的公告，官方依然没有任何声音。

蛋壳真的碎了吗？

蛋壳公寓微信号最后一天的更新显示，头条是《垃圾，就得这么整》；二条是《这里，联系我们》——“上周，因为大家反映找不到管家。于是，我帮大家找到了我们最棒的管家和他的团队。然后又有小伙伴问：蛋壳公寓客服电话一直打不进。好的，安排！”

在这篇二条文章下，有各种滋味复杂的留言：作为蛋壳4年的租户，希望可以挺住！！最艰难的严冬已经过去，接下来就是“春暖花开”.......；17年开始北漂，开始住蛋壳，经历过好，也和蛋壳客服干过仗，但是我从来没有这么希望一家公司挺下去过，毕竟分期手续还有半年；蛋壳给了我一个家，希望撑下去，加油！！

2010年后，中国的城市房价攀升至新高点。租房开始成了包括年轻人在内的城市新人口更为可能的理性选择。而其中，分散式长租公寓，因其透明价格、暖心服务以及便利性、相对稳定性等诸多因素，备受年轻人青睐。作为其中的业界领跑者蛋壳公寓，一度推动城市、产业、资本以及新人口多赢的局面。

四五年时间，蛋壳公寓多次融资，房源数量从8000多间疯狂扩张到50万间，成为国内市场占有率前三的长租公寓品牌。

比对集中式长租公寓，分散式长租公寓属于“轻资产”运作，跑得相对较快，但是隐忧也较多。比如，为了互相竞争，一头从房东那里以越来越高的溢价签约大量房子，另一头以越来越高的补贴去争抢租客。也就是业界所说的“高进低出”，产生了巨大的资金黑洞，以致蛋壳公寓一度传出欲与P2P金融机构合作。与此同时，为了增加自身盈利空间，又加入了“长收短付”——即对租客长收而对业主短付，并因此催生了各种并不成熟的租房消费贷款。

租赁市场本来就存在潘石屹“魔咒”。多年前，潘石屹曾给出创业者不进入长租公寓领域的建议。他指出，长租公寓产生的银行贷款，往往高于银行基准利率至5%-6%，然而贷款建成的公寓出租回报率不及1%。潘石屹说，“这是一条不归路。”

也就是说，住房租赁真正的痛点在于售房成本太高，租售比太低，导致租赁不赚钱。

在这样的背景下，近百家长租公寓面临不同程度的资金链断裂，纷纷传出跑路或倒闭的各种传言。

而作为领头羊，蛋壳公寓的经营亏损从2017年的2.19亿元蹿升至2019年的31.51亿元。

纽交所的公告后，网友们发问：业主与租客的钱，管谁去要？什么时候能退完？

蛋壳公寓碎了，不能简单地以“一个互联网赋能传统租赁业的失败样本”来终结。这意味着多输，意味着城市住房供应侧市场改革需要更智慧更多方的合力。

美国长租公寓在80多年的发展演变后，最终形成了目前轻资产的“二业主”与重资产的自持两大模式。在中国，前者举步维艰，而后者则响应的资本寥寥。

类蛋壳的长租公寓模式，呈现了规模不经济的怪圈。这值得深思。有观点指出：“需要长钱大钱与便宜钱特征的资本进入，同时建立有效的退出机制。”

持续的城镇化进程，依然不断攀升的城市房价，种种现状表明，需要极大推动租赁市场的健康发展。

我们要一起打破冷漠的潘石屹“魔咒”，为降低城市住房成本的奋斗者点赞。

但，这条路道长且阻，与谁到达远方？各方需要更深刻的复盘，再慎重前行。至少，要坚决摒弃恶性补贴等无序竞争。

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