本文作者：亢攀英，郑州大学法律硕士，房地产业务部实习律师
一、新规内容解读
（一）净负债率不得高于100%
（二）现金短债比不小于1
二、房企融资新规的法治进路
（一）有利于确保房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性
（二）有利于降低房地产的投资属性，回归住宅属性
（三）有利于提高市场经济竞争活力
（四）有利于金融秩序法治化
2020年8月20日，央行和住建部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，经过近两年的酝酿，出台了重点房地产资金监管和融资管理规则（简称“房企融资新规”）。
一、新规内容解读
房企融资新规主要内容：房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不小于1。业内将其称为“三条红线”。此外，监管部门还将根据“越线”指标的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，红色档，三条红线都超过；橙色档，超过了两条红线；黄色档，只超过一条红线；绿色档，三个指标全部及格。并以此决定其融资时有息负债的上限。其中，未“越线”的绿色档企业，有息负债年增速上限为15%，黄色和橙色年增速上线为10%和5%，红色档房企不能新增有息债务。
（一）净负债率不得高于100%
净负债率，是评估房企长期偿债能力的主要指标。房企通过将永续债计入权益做大分母，以粉饰净负债率指标。后续净负债率要对永续债进行调整，即净负债率=（有息债务+永续债-货币资金）/（所有者权益-永续债），货币资金包括受限货币资金。有此计算出的净负债率，不得超过100%。
（二）现金短债比不小于1
现金短债比，是体现企业短期偿债能力的指标。现金短债比主要受房企的货币资金储备和短期有息负债规模两方面因素影响。一般而言，该指标大于1，说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好，企业偿还短期债务的能力相对较高。以前房企的该指标包涵了受限资金，以做大分子，尽量让现金能够覆盖短期有息负债。而本次央行设定的指标中，现金需要扣除受限资金该笔款项。
二房企融资新规的法治进路
（一）有利于确保房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性
保障房地产调控力度、抑制热点城市地区房地产泡沫，始终是我国近年来房企融资监管政策的重点领域与关键环节。习近平总书记在中共中央政治局第十三次集体学习时强调，“防范化解金融风险特别是防止发生系统性金融风险，使所有资金流动都置于金融监管机构的监督视野之内”。当前市场监管部门对消费贷款违规用于购房的监管口径与管理力度已经成为调整优化银行信贷结构的重点与难点。而其中管控企业有息负债规模和资产负债率则成为确保房地产金融政策连续性与稳定性的“抓手”，同时也表明了中央调控房价的决心。
然而，由于新冠疫情导致国内经济在2020年初处在接近停摆的状态，举国抗疫的情况下，有关衡量房企负债的核心指标的政策始终未能出台。疫情影响逐步淡化后，房地产市场快速修复，成为经济修复的重要推动力的同时，炒房重现，局部也出现了过热迹象。以深圳市二手房交易价格为参照，深圳2020年6月、7月、8月相较于往年同比增长5.33%、1.84%、4.74%。“三道红线”的政策逻辑，显然有利于熨平房企有息负债规模，防止房企激进扩张引起土地市场过热，从而稳地价、房价预期。
（二）有利于降低房地产的投资属性，回归住宅属性
事实上，伴随着局部地区上涨的房价，则是局部地区土地市场的过热。2018年郑州市土地市场相对冷淡，土地溢价率仅在10%左右。而2020年则达到16%，甚至还不乏出现局部土地溢价率高达50%以上的情况见诸报端。土地市场的过热不利于为地方政府对“土地财政”的依赖“解绑”。通过房企资金面的紧缩政策，有利于稳定房价，降低房地产的投资属性，使其回归住宅属性。
（三）有利于提高市场经济竞争活力
在任何一个国家的现代化进程中，改善企业发展外部条件、增加经济潜在增长能力都是市场经济发荣发展的基本标志和必由之路。近年来，我国在提高企业竞争力方面做了不懈的努力，形成了一系列影响深远的新思想和新理念，尤其是党中央将维护金融安全提升至国家安全的高度，并深刻的指出“把维护金融安全作为治国理政的一件大事”。本次监管新规首提“重点房地产资金监管和融资管理”领域，标志着房地产调控政策已精细化至房地产企业领域。其中高杠杆企业还会成为重点监督对象。通过新规出台与实施，从而实现高负债、高杠杆房企经营的稳定性，实现缓慢“降杠杆”。这显然有利于维护市场经济秩序稳定，提高市场经济竞争活力。
（四）有利于金融秩序法治化
在金融领域，政府可以采取一些合理的、差别化的激励政策，真正把市场机制公平竞争、优胜劣汰的作用发挥出来。但要创造公平竞争的市场环境，就必须要在各方面创造机会平等地条件。从法学角度来看，机会平等旨在对任何合法的市场参与主体的基本权利和法律地位进行法律性同构，使市场主体具有平等的社会身份和法律人格，享有平等的权利自由和制度保障。这是满足人民群众日益增长的金融需求的关键和核心，也是金融安全的法治特点。
在房企监管政策法治化进程中，强调机会平等具有十分重要的现实意义。机会公平、起点公平是最简单、最朴素的公平，对改变微、中型企业在银行信贷方面弱势的企业身份来说，又是最重要、最基础的公平；如果连这样一种形式上的平等都无法实现的话，如果连平等的竞争机会都没有的话，那么结果平等的“优胜略汰”，其公平性便无从谈起。
要实现机会公平、人人平等，就必须消除银行在中央与民间企业的身份性歧视、大型企业与中微企业、发达地区企业与欠发达地区企业、公积金贷款与商业性贷款等在银行信贷领域的身份歧见。在合法性框架下，废除各种形式的融资潜规则。其中备受关注、饱受诟病的就是中小房地产企业融资难问题。
一般而言，房地产企业融资方法主要有银行信贷、上市、国家预算、预售资金、自筹资金等等。然而房地产企业之间在上述融资领域中的不平等的坚冰却并未被打破。比如房地产企业上市融资是一种通行方法。由于它可以比较快速的聚集大量资金，并且不需要支付利息。对于扩大企业知名度，增强自身品牌竞争实力亦颇有助力。然而，对于中小型房地产企业，由于证券市场门槛高，再者开发商也不愿控制权落入他手 ; 公司债券发行准入障碍，所以中小型房地产企业难以通过资本市场公开筹集资金。再如是银行信贷，众所周知，目前我国国有银行信贷资金收缩政策并不利于我国中小房地产企业，银行在审批过程中会对房地产企业的项目进行很多监管。对于开发能力、资金、信誉等级、抵押情况等不力的中小型房地产企业而言并不友好。加之审批手续繁杂，容易错失投资良机。总之，在缺乏国家政策与法律法规明确的倾向性情况下，这些融资方法的确不利于中小型房地产开发企业。而与之相对应的是，金融融资机构对于大型的房地产企业则更为亲近，甚至为之信贷大开方便之门。根据有关报道披露，我国房地产公司均融资成本约10%，且银行大多发放中短期贷款，而较少发放长期贷款给中小房地产企业。这种巨大的落差能够看出金融机构在一定程度上歧视中小房地产公司。
新规的出台表明了对我国的房地产业进一步的重视。但是，这些法规未能形成整套的科学体系，比较缺乏一致性和协调性。可以预见，实际实施过程中并不容易。一旦无法公平地落实到每一个受政策约束的房地产企业，都势必会影响到房企，甚至整个市场经济秩序的公平发展。例如，根据既有实证研究，目前“三道红线”的约束口径与企业规模是呈反比的：“三道红线”对中小型房地产企业的影响面较广，而对房地产企业巨头的影响则相对有限。然而不同企业规模对房地产市场秩序的影响是不同的，由此造成的金融震荡也是不可相提并论的。但如果机械地依照既有的规则便有可能使政策本身“打错靶子”。更重要的是，作为一个含有价值判断色彩的法学范畴，平等不仅是一项政策修辞，更是一项基本人权。它在政策出台之前便具备天然的的道德正当性。尽管在市场经济条件下，由于不同市场主体不可能在事实上平等，但现代国家的法治都毫无例外的保证机会平等。在制定、实施新规过程中，政策制定者既要考虑到满足人民“房子是用来住的”的实际需求，还应当尽力关注市场主体之间的平等经营权。
见习编辑:杨志莹 | 审核:李震 | 总监:万军伟
