大河报·大河财立方记者 吴春波

今年以来，受新冠肺炎疫情影响，国内房地产企业销售遭遇速冻，短期销售下滑。同时，不少地产企业相继发布发债信息，加大发债力度。

业内普遍认为，受疫情防控和部分债务到期叠加影响，目前国内房地产业的现金流十分紧张，而发行新债券“借新还旧”或成为不少地产企业的重要选项。

1月份，27家境内头部房企海外发债总规模已经达到165亿美元，创历史新高。2月份和3月份，超短融备受房企青睐，其中海外发行超短融11单，国内发行超短融41单。国内超短融方面，仅3月份以来（截至3月17日）就发行了17单，平均每天一单。

就此，大河报·大河财立方记者专访了中泰证券地产首席分析师倪一琛，就疫情防控对房企的深度影响及今年房企发债的新特点进行深入探讨，为房地产业下一步发展提供建设性意见。

大河财立方：“黑天鹅”新冠肺炎疫情打乱了国内地产企业经营计划，不少地区售楼部关闭，直接导致房企销售下滑、现金流紧张，疫情会对房地产带来哪些短期和长期影响？

倪一琛：短期看，房地产行业受疫情冲击与其他行业类似，疫情导致经营活动暂停，线下售楼处关闭，项目工地停工，物流中断导致生产资料供应受阻等。反映到数据上，就是房地产销售大幅下滑，行业开发投资、新开工、竣工指标下挫明显，房企现金流压力增大。从房企角度看，可能会下调全年的销售目标，但出现系统性风险的概率较小。

从我们高频跟踪的数据看，近3周市场销售在持续修复，一旦有回款，现金流压力就能缓解，加上各地积极出台如降低预收资金监管力度，减少土地出让金比例及缓缴等相应的支持政策，预计大多数房企能平稳度过此次疫情带来的冲击。

长期看，疫情对行业基本面的影响较小。商品房作为耐用品，与快消、服务行业不同，需求不会凭空蒸发，无论刚性需求、改善需求，抑或投资需求，购房意愿不会因疫情消失，只会延后。

但从影响造成的结果看，在一季度损失的成交量，也会在未来一段时间随着经营活动恢复而填补上去，若伴随相应政策刺激，下半年销售也有超预期的可能。

大河财立方：除了疫情影响，房地产企业自身流动性的短缺是否也有其他原因？

倪一琛：一方面，房企融资自去年二季度以来各个渠道都在收紧，信托、海外债等，从房企到位资金指标上看也比较明显，其中定金与预收款、个人按揭贷款在房企到位资金的占比中持续提升，去年全年自有资金占比从去年三季度的13.5%提高到14%，信托等非标融资占比从去年三季度的15.35%下降到15.18%；另一方面，销售去化率下降，行业整体去化率从先前80%往上，下降至60%～70%左右，回款速度下降带来资金压力。

大河财立方：今年1月份，27家境内头部房企发行海外债券总额达165亿美元，超过历史峰值的111亿元，且多为3年及以上的中长期债券，为何会出现这种选择？

倪一琛：按2019年7月12日国家发改委的相关文件，目前海外债依然只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，海外债发行效率较高，发行限制较少，有助于应对短期流动性压力，考虑到2020年房企到期债务较多，在年初就趁早置换也是比较稳妥的选择。

发行国内债和海外债短期看主要是借新还旧，同时在疫情期间缓解现金流压力；长期看属于房企正常的经营活动，且在房企开发资金来源中占比7%左右，是房企比较稳定的资金来源。

大河财立方：2019年，包括信托在内的很多房地产业融资方式被限制，债券融资对房地产业的重要性逐步加强，但单靠发债能解决房企的现金流难题吗？

倪一琛：债务融资在房企的融资中占比较小，境内债和海外债加一起，在房地产企业到位资金中占比不到8%；房企融资主要靠内部融资（定金及预收款约34%、个人按揭款约15%），然后是金融机构贷款（银行贷款约10%、非银贷款约15%），其他的如ABS、ABN、融资租赁等。单一依靠发债难以解决房企现金流问题，现在大多数房企在做的是一方面抓回款，另一方面减少拿地，开源节流，减小现金流压力。

从融资渠道的角度来看，现在满足432条件的项目也是可以做信托融资，ABS也是比较流行的融资方式，另外大型房企大多不只有房地产开发业务，其他附属业务的融资渠道受限相对较少。最后，如果房企改变经营理念，减少囤地，采取低土储高周转，也将有效缓解现金流压力。

大河财立方：目前房产行业只是缺钱吗？是否也面临其他方面的潜在问题？

倪一琛：目前房地产行业还面临新增需求见顶的压力。2016年起，棚改货币化安置比例的提高带来了三四线城市房地产市场的复苏，同时也透支了一部分改善性和投资性需求，而一二线城市的限购限贷政策仍未见放松迹象，行业需求的持续性面临较大压力。

大河财立方：一般而言，大的行业危机中，也孕育着行业重塑甚至变革的机会，您认为此次疫情会对房地产行业带来哪些变化？

倪一琛：我们认为至少会带来以下三点变化：

1.行业发展模式变革：本次疫情让房企充分认识到流动性风险与危机管理的重要性，自去年以来行业开始控制存货规模，降低负债，提高周转率，但整体看目前行业负债率依然较高，我们预计未来房企会进一步控制杠杆率，降低土储总量，强抓现金流，追求盈利质量而不仅是销售规模；

2.行业出现大量整合：中小型房企的现金流危机为大型房企带来比较好的并购契机，近年多起大型并购案例出现，疫情带来的冲击将加速行业优胜劣汰，危机即是危险与机遇的并存；

3.物业管理价值被认可：小区物业站在了社区防疫一线，承担了大量压力，不同物业公司管理下的小区在此次疫情期间被无限放大，曾经作为购房附庸的物业服务，价值得到业主、社区与政府广泛认可。

未来，龙头房企的品牌效应将会更加显著。

责编: 刘赟 | 审核:李震  | 总监:万军伟