大河报·大河财立方记者 吴春波

日前，鑫苑物业服务集团有限公司（以下简称鑫苑物业）通过港交所上市聆讯，这是内地第14家将在港股上市的物管企业，系河南首家。

近年来，伴随国内地产市场存量时代特征显像化，内地房企分拆物业公司赴港上市热潮也随之涌起，仅2018年就有包括碧桂园服务在内的6家物业公司成功上市，今年以来，又有3家内地物业公司成功登陆港交所。

中国商业经济学会副会长宋向清认为，持续二十年的城镇化进程，为主要城市带来了大规模的存量房产，也对房地产增量市场带来了挑战，谁能做好存量市场开发，谁就能在未来的物管行业市场竞争中掌握更多主动权。

| 通过港股上市聆讯系河南首家港股物业企业

9月23日，港交所披露信息显示，鑫苑物业服务集团有限公司(以下简称鑫苑物业)通过港交所上市聆讯，是首家通过港股上市聆讯的河南物管企业。

对港股上市而言，所谓的上市聆讯就是上市前对即将上市的公司进行全面评估，待有关专家当面评估是否通过上市。一般只要上市聆讯通过了，就一定可以上市。

按照港交所的上市流程，通过聆讯，股票就进行到了发行上市阶段，分别将经历上市委员会批准上市申请、保荐人连同公关公司向投资者推介拟上市公司、刊发招股章程、接受公众认购申请等流程，股票就正式挂牌上市，股份可以开始买卖了。根据不同公司的情况，这一阶段一般需要耗时2~4个月。

资料显示，鑫苑物业主要业务系向物业开发商、业主及住户于交付前及交付后阶段提供服务，具体为物业管理服务、增值服务及交付前咨询服务。公司实际控制人为鑫苑地产控股(XIN.NYSE)，也是国内第一家在纽交所上市的房地产开发企业。

截至2019年3月31日，已签约管理的物业处于中国逾35个城市，在管总建筑面积约为15.8百万平方米。从2016年至2018年，在管面积复合年增长率约为20.7%。

财务数据方面，2016年～2019年上半年，鑫苑物业的营业收入分别为2.28亿、2.97亿、3.93亿和1.09亿，相应的净利润分别为0.26亿、0.69亿、0.76亿和0.08亿。其物业管理业务的毛利率分别为14.6%、20.6%、20.7%、21.8%;增值业务毛利率分别为50.3%、66.1%、67.6%、63%;咨询服务毛利率分别为45.5%、53.4%、49.8%、49.5%。

鑫苑物业的物业服务收益主要来自鑫苑地产控股，如2016～2018年及2019年3月31日其在管物业数量的约80.4%、71.1%、63.5%及62.9%为鑫苑置业集团开发的物业，分别占同期提供物业管理服务产生收益的约96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

| 从新三板转战港股鑫苑物业并不是首创者

事实上，这并不是鑫苑物业第一次登陆资本市场，也不是唯一从新三板转战港股的内地物业企业。

把时针拨回2017年4月20日，鑫苑物业以鑫苑科技服务股份有限公司的名义，在北京金融街举行新三板挂牌仪式。时间仅仅过去不到两年，鑫苑物业就在2019年1月份宣布从新三板摘牌，全力准备在香港上市，半年后张勇终于得偿所愿。

值得注意的是，物业公司在新三板上市，而后摘牌，以新三板作为“跳板”，最终登陆香港资本市场的这一条路。前面有旭辉旗下的永升生活服务走过，而排在鑫苑物业后面，已接近香港上市的还有保利物业以及蓝光嘉宝。

保利物业也是一家从新三板转战港股的物业企业，其于8月6日向香港联交所递交了港股上市申请，并于9月17日获得中国证监会批复。证监会放行也意味着其港股上市计划进入了倒计时。

资料显示，保利物业是国内第四大物业企业，仅次于绿城物业、碧桂园物业和万科物业。截至今年上半年，保利物业管理846项物业，合同在管面积达到3.71亿平米，但由于物业管理公司行业集中度较低，其目前市场占有率仅为0.9%。

大河报·大河财立方记者梳理发现，近年来，房企分拆物管业务上市成为热潮。截至目前，已于国内A股和港股上市的物管企业共计14家，其中A股1家，为南都物业；港股13家，分别为彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、奥园健康、中奥到家、绿城服务、滨江服务、中海物业、浦江中国、祈福生活服务。

按照港股上市流程，如无意外，鑫苑物业将成为第14家港股上市的内地物管企业。

| 物业上市潮涌背后的逻辑地产存量时代物管为王

地产企业分拆物管业务上市的背后，是国内地产行业正在进入新的发展阶段，与之相关的经营逻辑基础也悄然发生改变。

8月17日，在2019年亚布力中国企业家论坛上，建业集团董事长胡葆森表示，再有七八年，以城市化为背景的房地产增量时代就结束了，地产企业要围绕着存量市场进行转型。

胡葆森在现场解释了他的观点，去年全国城市化率已经接近60%，根据发达国家的经验，到70%的时候速度就会放缓，到75%的时候增长就基本结束了，再有七八年时间，以城市化为背景的房地产的增量时代就结束了。

而在4年前，建业集团就已经开启了新蓝海转型，一家围绕存量“客户需求”的河南建业新生活服务有限公司公司（以下简称建业新生活）随之成立，物管服务正是建业新生活的主要业务之一，也是建业新蓝海转型的现实基础。

到如今，建业地产也有了希望分拆物管业务上市的想法。今年3月份，胡葆森曾提及，“目前，建业地产是房地产单轮驱动，如果新生活今年能上市，就能再装上一个轮”。

宋向清认为，地产市场存量时代，是地产企业分拆物管业务上市的底层逻辑基础，庞大的存量业务将带来巨大的收益和发展空间，而过去多年围绕城镇化快速增长的房产存量规模，为地产业存量资产运营提供了庞大的现实基础。

2017年，国内知名地产企业万科投资了“链家”，一家主要围绕存量房开展业务的全价值链房产服务平台。按照郁亮的解释，当时深圳只有16%的新房，如果只盯住一手房市场做开发商，（万科）有可能会丧失原来的优势，所以万科要在转变中做好布局。

宋向清分析称，相较于链家这种存量房经营机构，物业管理的可开发潜力和优势更加明显，贴近业主的服务者角色，更易带来增值业务的创新与发生。这也意味着围绕物业的并购和资本化，都将成为存量市场的行业主要特征。

2016年8月，花样年物业联合体以20亿价格整体收购万达物业，2017年11月，彩生活再度以20亿元收购花样年的物管业务，实现并表万达物业。

2017年6月，雅生活以10亿元价格收购上海绿地物业100%股权，将绿地物业700万平米物业服务面积纳入囊中，当年8月份，绿地集团以10亿元价格战略入股雅生活，获得雅生活20%股权并成为其战略股东。

2018年2月，雅生活登陆港股市场，实现了近47倍的市盈率和164亿港元市值。与绿地的战略联盟为雅生活带来的业绩增长预期，成为雅生活取得较高估值的关键。

| 物管分拆上市潮涌港交所已成为首选

赴港上市已经成为物管公司进入资本事项的重要选项，在过去的2018年，雅居乐旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务、新城旗下新城悦、佳兆业旗下佳兆业物业、旭辉旗下永升生活以及奥园旗下奥园健康等完成赴港上市。

那么有人会问，为何鲜有物管企业在国内A股上市？

2016年，地产巨头碧桂园服务谋划登陆A股，并于当年8月31日向上海证券交易所递交了上市申请，但是由于监管机构质疑其主要物业服务项目来源及业务独立性，最终导致碧桂园服务选择了2017年12月撤回A股申请，并转战港股，且在半年内就实现上市。

碧桂园的案例，也让大多数内地房产企业把分拆物业上市的目的地放在了香港。

其结果就是，到目前，国内A股上市的物管企业仅有南都物业一家（另一家中航善达为转让地产资产后变成物业类上市企业），南都物业成立于1994年，实际控制人为韩芳，主要承接杭州地区规模型住宅、高端豪宅、写字楼、商业综合体及产业园等各类物业。

和信投顾首席证券分析师肖玉航认为，目前国内比较大的物业公司，基本上都是依托地产企业成长起来的。这种依附关系是一柄双刃剑，一方面物业企业可以随着地产企业规模的扩大快速成长，另一方面其长期形成的依附关系也对其经营独立性带来挑战。

在肖玉航看来，业务独立性之外，依附关系也为物管企业的稳定现金流和利润起到压舱石的作用，这样的“利润奶牛”也往往被香港资本市场投资者所看好。另外，香港股市本身能够与国际资本市场无缝对接，有利于物管企业发行美元债和加速并购扩张，这些是内地A股市场所不具备的。

责编: 张利瑶 | 审核:李震  | 总监:万军伟