|大河报·大河财立方记者 张利瑶

郑州市今年将吸引20个商业项目入市，或掀起河南商业地产全新的投资高潮。

5月15日，RET睿意德在郑州举办“2019郑州商业活力图发布会”，发布会上的研究报告传递了这一行业市场新动向。如其华中区总经理石俊东称，2019年郑州计划新开商业项目约20个，新增商业体总体规模约118万平方米。

年新增百万平方米商业项目，显现了“郑中心”的万亿经济体量、千万人口优势正受到国内商业投资者的青睐。

年增百万平方米商业资源

“郑中心”虹吸效应清晰显现

2018年，郑州新增15个优质商业项目，新增供应面积达88.6万平方米，开业体量创历史新高。而2019年，这一指标或再突破，创历史入市量纪录。

从高新区到郑东新区，从中心城区到郊外，从老城到新区，20个商业项目即将四面开花，绽放郑州商业的2019。“历史上的郑州，从没有这么多项目、这么大体量在一年时间内候场布局，大时代已来，郑州商业已经迈上新的台阶。”业内某资深观察者感慨，今日的郑州商界，正在展开一场史无前例的商业大角逐。

△2019年郑州预计新增优质商业项目

记者从商业活力图上发现，基本涵盖了郑州目前在运营及2019将开业的集中商业项目（共计101个）。值得注意的是，在这101个集中商业项目中，购物中心占比67%，小体量社区商业的发展蔚然成风。

石俊东认为，郑州商业择“社区商业”而“栖”，和地产开发模式不无关系。一方面，随着郑州四环内城改、旧改接近尾声，大体量商业供应将越来越少。此外，目前新区开发大盘规模减小，且区域成熟至少需要5年以上，决定了大型商业短期内很难在三环、四环以外出现。另一方面，从前期的投资成本，或后期客群的就近消费黏性来看，小体量的社区商业对于项目开发来说或是较安全的选择。

△2019郑州商业活力图主图（点击可查看大图）

此外，商业开发体量逐年走高的同时，要警惕“标配”和同质化的现象，尤其在北龙湖、高铁东广场等高端区域，亟需与之匹配的特色新物种和网红项目出现。从城市发展趋势而言，未来差异化错位标准MALL，除提供基础的生活便民类业态以外，还应具备展览、互动、社交、活动等市民聚集的公共扩展功能，承担城市“精神堡垒”作用。

购物中心向电商平台全速反击

实体店引流成本优势越发清晰

在攻城掠地之后，商业项目运营推广活动的“锦上添花”显得必不可少。那么，如今的购物中心运营活动“成色”几何？

“2018年，淘宝、京东人均获客成本均突破300元，购物中心人均获客成本接近230元。”在云猫智管CEO王楠看来，运营推广活动相比硬件改造和商户替换，成本更低、落地更快、更新频率更高，是购物中心触达消费者的最短路径。但不可否认的是，不乏实体商业运营盲目跟随等问题，由此产生大量试错成本，导致实体商业的人均获客成本加剧递增。

针对当下运营推广的痛点和市场的发展趋势，王楠认为运营推广优化可以从客群着手。目前，购物中心越来越强调粉丝客群以及粉丝经济，这不仅因为粉丝客群坪效购买贡献力高，同时，粉丝效应带来的自有消费习惯，会形成较强的抗竞品力，而这一点已多次被手机行业证明。

站在郑州放眼全国，商业地产已全面进入存量时代，商业地产的竞争关系也在增转存阶段发生了变化。增量市场强调的是“争”，通过资源整合等方式快速占领市场，填补市场空白；存量市场强调的是“竞”，通过精细化运营不断夯实基础，挖掘自身独有的价值，甚至不惜颠覆式地自我革新。

影院数量增加12%达115家

多种业态“齐发力”炒热郑州商业

“GDP万亿时代”带来的不仅是商业项目的增多，更是微观层面的商业创新以及整体城市活力的涌动。

“从目前郑州购物中心的影院数量来看，较去年已增加12%达115家，其中熙地港奥斯卡影城取代中原万达影院成为新晋票房冠军。”RET睿意德华中区品牌总监严蓉透露。

△郑州影院业态分布图

随着以正弘城为代表的城市中心区域和以熙地港为代表的东区优质商业项目影院的入市，该片区人群观影需求也将迎来进一步爆发，西区优质影院部分客流将被稀释，形成东西分流的局面。

事实上，除了影院等传统业态，郑州在过去一年的商业发展中，新兴业态也在不断涌入。

 △郑州商业新兴业态分布图

如茶咖大战中，国内一线“网红”茶饮——喜茶、奈雪の茶、鹿角巷在郑发展势头迅猛，与核心购物中心商圈形成双向吸引，点燃年轻客群的消费热情。

而在联合办公领域，郑州联合办公设施发展指数位居全国第九，“联合办公+商业”跨界项目的发展有更大可能性。

就大众最为关注的餐饮业态，热门菜系也发生了悄然变化。随着郑东新区商业项目的陆续呈现，北龙湖住宅及商业的崛起，高客单菜系代表——日本料理发展前景较好。据睿意德数据显示，在郑州各大商圈的购物中心，最受欢迎的仍是火锅，但日本料理紧随其后，成为一匹黑马。

此外，近年来郑州文旅产业值得关注，未来白沙绿博片区将有大量的文旅小镇和远郊商业入市。目前郑州初步形成以文旅为基底的大郊区生态系统，呈现“生态人文向西，乐园演艺向东”的东西两级分布格局。

责编: 徐姣 | 审核:李震  | 总监:万军伟