2019-02-26 17:48:33
2018年，郑州土拍市场共有151.6万平方米商业用地入市。而2019年开年以来，正商、建业、名门等房企接连入场，为新一年郑州商业土地市场供应拉开序幕。
| 大河报·大河财立方记者 张利瑶 文图
得益于郑州城市改造的规模效应，作为住宅配套的商业用地在2018年进入集中供应期。在郑州土拍市场，2018年共有151.6万平方米商业用地入市。2019年开年以来，受春节假期等因素影响，郑州市商业土地市场整体呈阶段性放缓特征，但正商、建业、名门等房企的接连抢滩，为新一年郑州商业土地市场供应拉开序幕。
据大河报·大河财立方记者统计，2019年1~2月，郑州共有6宗商业用地入市，土地面积共177762.07平方米（折合约266.64亩）。按照常规拍地开发周期，由上年开始的这一轮商业用地储蓄也为郑州未来3~5年商业供应量的再次爆发提供耕耘的“土壤”。
266亩商业用地成交，正商、建业、名门等携13.99亿加码
经过春节假期的休整，郑州商业土地市场在2月末迎来了年后的集中放量，正商、建业、名门等房企接连入场加码郑州商业。
整体来看，2019年前两个月，郑州的商业用地土拍成交量呈阶段性放缓趋势。据郑州市公共资源交易中心数据显示，2019年开年以来，郑州共有5宗商业用地出让，共计230.04亩。其中，1月份出让2宗，地块位于二七区和中原新区，出让面积约55635平方米（折合约83亩）；2月份出让3宗，共计97728.94平方米（折合约146.594亩），分别位于管城区和金水区。
在商业用地成交方面，2019年开年至今表现较为“平淡”。据大河报·大河财立方记者统计，2019年前两个月，郑州商业用地共成交6宗，土地面积共177762.07平方米（折合约266.64亩），6宗商业土地分别位于上街区、管城区、二七区、惠济区和中原新区。
2月26日上午，郑政出〔2019〕9号（网）地块以起始价2.31亿元被郑州华侨城文化旅游开发有限公司摘得。
据悉，该地块位于中原新区中原西路北辅道北、中州路西，使用面积20058.87平方米（折合约30亩），40年商务金融兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地（地下交通服务场站用地）。
▲9号地块位置
就在一天前，郑州市名川房地产开发有限公司以起始价57125万元（约5.72亿元）竞得位于二七区的郑政出[2019]4号（网）商业地块。据悉，名川房地产开发有限公司股东为郑州名门城房地产有限公司、中融国际信托有限公司。
该地块位于二七区代庄南街北、行云路东，为城市改造项目用地，也是名门橙邦的后期地块。土地使用面积35576.11平方米，折合53.364亩，土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融（地下交通服务场站用地）。
1月16日，位于管城区二里岗南街北、未来路西的一宗商业地最终被博鼎实业以17137万元竞得，加价超1亿元，溢价率高达145%，在降温的土拍市场显得格外有存在感。而位于惠济区新城北路南、京水路东的164号商务金融地块遭流拍。
同样是1月16日，位于上街区通航五路东侧、安阳路北侧的商业兼商务用地，最终以起始价21670万元被河南正商金铭置业有限公司竞得，折合单位地价154.27万元/亩，楼面地价926元/平方米。值得注意的是，这是继2018年11月正商首入上街以2.7亿元竞得2宗合计147亩地以来，在上街拿到的第3宗用地。据悉，此次拍出的郑上出[2018]17号（网）地块未来很可能是作为年前拍下的147亩高品质住宅区的配套商业用地。
此外，1月30日成交的惠济区杨柳街东、金达路南的商业地，被建业集团以起始价9891万元摘得，折合楼面价2670元/㎡，地价747.62万元/亩。据悉，此地块将作为建业花园里的后期开发用地。
商业新动能！2018年郑州商业用地供应量成交151.6万平方米
尽管相对于住宅供应量，郑州商业供应量占比较低，但伴随着住宅用地的不断入市，作为配套用地的新增商业土地，也为郑州商业的后续发育提供了“沃土”。
据戴德梁行统计，2018年，郑州市土地推出面积为1932.6万平方米，较2017年增长17.0%。其中，商办面积共出让194.1万平方米，同比下降1.0%，成交151.6万平方米，同比下降19.9%。
而就2018年的商业用地市场来看，值得关注的是，2018年6月份华润系以15.82亿元的起始价包揽了郑州高铁片区东广场8个商业地块（使用权面积合计112208.2平方米，约168.3亩）。这一超级大单也是继2016年宝能系“千亿计划”之后，又一外来“明星”企业抢滩布局高铁片区，为高铁商圈在国内首创以立体交通枢纽为中轴的商业生态圈添上强有力的一笔。
目前，该地块所属的郑州高铁商圈分为东西广场，与CBD商务金融中心、北龙湖金融岛、龙子湖湖心岛共同构成郑东新区商务板块“四大金刚”。相较于东广场的商业空白，西广场已开发较为成熟，运营中的商业项目有正大乐城、升龙站前广场、汇艺·银河里、海汇中心、永和i89、绿地新都会·新田360广场等。
随着东广场商业地块的后续入市，该片区高端商务氛围将进加码，“米字形”高铁枢纽拉动的新商务版图浮出水面。
在2018年12月成交的4宗商业用地中，位于龙子湖区域的郑政东出[2018]28号（网）商务金融用地的拍卖，也颇受关注。据公开资料显示，该地块被河南智慧岛投资有限公司以起始价7100万元摘得，后期将作为智慧岛创智天地后期开发用地，该项目建成后将为行业研发类、科技金融类项目落地智慧岛大数据产业园提供承载平台。
同样值得关注的，还有结合了天中书院、魁星楼等历史建筑，位于书院街北片区约140亩的商业用地。该地块被郑州商都商业发展有限公司以起始价摘得。
根据公开资料，该地块为商都历史文化区书院街区改造用地。规划中的书院街项目，分为南北两个片区。其中，书院街南片区约95亩，依托36处传统民居和火神庙等文化遗存，打造中原市井文化、民俗文化街。可以预见的是，随着拍地的节奏，该地区新中式时尚商业集群渐显。
此外，不管是郑州朗悦置业继续填充朗悦公园府的后续用地，还是河南新发展楷林实业有限公司拿下郑东新区高铁站东广场南侧的16号商服地块，抑或是恒大子公司郑州帝景置业有限公司竞得中原区核心位置两宗大棚户区改造用地或建300米地标建筑，可以看到，2018年，郑州商业用地的不断供应为后续郑州商业的发展注入新的源动力。
2019年，郑州商业或将进入拐点与缓冲期
过去十年，城改是商业用地供应的主力。而今看来，三、四环仍然是郑州商业用地主要供应区域。作为城改用地的配套，商业用地在近几年进入集中放量阶段，大量优质项目随着旧城改造的步伐将进一步呈现。
“郑州目前处于老商圈升级改造和新商圈崛起的阶段，多个次级中心并存的模式，城市商业发展呈现中心升级、西部复兴、北部崛起、东区显影的态势，区域型商业将成为今后几年的重要发力点。” 2月23日，在第二届河南商业高峰论坛上，戴德梁行高级助理董事张桐做出这样的总结。
据戴德梁行与大河报·大河财立方联合统计，2018年郑州共新开15个商业项目，新增商业体量合计87.9万平方米，郑州的商业在这一年进入爆发期，成为郑州近十年来新增商业体量最大的一年，也被专业机构称之为“郑州商业爆发年的元年”。
究其原因，从土地供应上便可追溯其源头。据戴德梁行统计显示，2017年郑州商办面积成交量为189.1万平方米，按照常规拿地开发周期推算，两年后建成的商业项目也将陆续入市，为接下来郑州商业的繁荣提供了爆发的可能。
近3年郑州新开商业项目表
▲信息由戴德梁行和大河报·大河财立方联合统计
同样在“郑州商业爆发年的元年”的2018年，郑州首次迈入新一线城市Top10，大卫城以53亿元的销售额步入全国购物中心前十名，杉杉奥特莱斯在全国项目中排名第15位，正弘城的开业为花园路商圈注入新的活力……这些闪闪发光的成绩，拉近了郑州这座古老的城市与一线城市的距离，也赋予了郑州这座古老的商都新的内涵。
据悉，在2019年，又将有14个商业项目，合计约77.4万平方米的新增商业体量进入郑州。初步预计，届时郑州的商业总存量将飙升至523万平方米，“2019年，郑州商业也将进入拐点与缓冲期。”张桐认为。
2019年郑州拟开商业项目表
▲信息由戴德梁行和大河报·大河财立方联合统计
不仅如此，随着郑州GDP成功晋级“万亿俱乐部”、常住人口突破千万、人均生产总值突破10万元等利好，郑州正式跨入特大城市行列。在此背景下，瑞安、中粮等国内商业开发大鳄也正在寻求进驻郑州的机会。
另需看到的是，在这个过程中，商业领域也因为整个社会消费方式、消费需求的变化，使商业运营遇到了前所未有的问题，如何适应新商业、新零售的变化，传统商业的人、场、物架构如何重构，是郑州商业共同面对的问题。
