大河财立方
2019-01-24 22:41:15
大河报·大河财立方记者 张利瑶
核心提示|2018年郑州商业地产市场“风生水起”，多个维度印证郑州商业即将迎来再度腾飞。从2018年的数据来看，伴随着郑州优质零售业态的不断调整、产业结构的进一步优化、工业用地成交率的进阶性上涨以及甲级写字楼供应放量的接连释放，未来郑州的商业氛围将得到进一步提升。
1月24日，据戴德梁行研究院最新年度数据显示，继2018年郑州新增商业体量创下新高后，2019年又将迎来大规模开业。单从优质零售市场维度来看，2019年郑州将迎来85.2万平方米的新增供应，其中约29%的项目集中在郑东新区。
丨郑州优质零售业态调整升级不断，餐饮及体验业态积极布点
2018年，郑州新增15个优质商业项目，新增供应88.6万平方，开业体量创历史新高。尤其是下半年，绿地新田360广场和正弘城的开业，使2018年下半年郑州商业新增供应达到49.9万平方米，全市优质商业存量增长至233.2万平方米。
▲郑州优质零售物业市场历年新供应、净吸纳量及空置率（本文数据来源皆为：中国指数研究院、戴德梁行研究部）
四季度末，全市优质零售物业空置率显著下降至3.8%，较上半年下降2.6个百分点。由于经济环境和电商的冲击，部分传统百货由于业绩下滑出现租金水平明显下滑的现象。全市租金较2018年上半年降15.8%至414.8元/平方米/月。餐饮及体验式业态成为下半年市场吸纳主力。下半年，喜茶、奈雪の茶、鹿角巷等一线网红品牌首入郑州。与此同时，更多传统百货和购物中心积极进行业态升级调整满足消费者需求，同时减少空置率，如万象城和新世界百货。
郑州优质零售市场在2019年将迎来约85.2万平方米的新增供应，其中约29%的项目集中在郑东新区。随着2019年地铁5号线建成通车，未来郑东新区的商业氛围将得到进一步的发展和促进。
▲2019-2020 郑州优质零售物业市场未来供应
在“互联网+”浪潮下，电商蚕食实体商业的现有客源，商业地产自身又存在供需结构失衡、商圈分流严重、业态同质化等问题，购物中心必须通过全面升级商业业态，进行差异化经营，寻找新的盈利点，业态的调整升级迫在眉睫。
2018年新世界百货引入时尚街区，万象城进行业态调整，部分百货和购物中心引入更多餐饮和体验式业态。积极的业态调整带来了更多的年轻客群，减少了空置率，有利于市场未来发展。
随着消费者需求的变化和2019年大量的新增供应，会有更多的购物中心和商场将进行业态调整来满足顾客需求，同时提高自己的市场竞争力。
丨郑州产业结构进一步优化，城市影响力加大
2018年前三季度，郑州全市国内生产总值（GDP）达到7351亿元，同比增长8.2%。近3年来GDP增长率保持平稳，郑州经济保持总体平稳上升趋势。与此同时，郑州产业结构进一步优化，前三季度第三产业增加值占GDP比重上升至54.4%，比上年同期提高2.3个百分点。预计2018年郑州GDP破万亿元，人均GDP破10万元，常住人口破千万，对郑州经济发展有里程碑式意义。
随着郑州成为国家中心城市和划入河南省自贸区，郑州城市地位不断提升，影响力不断加大。第三产业的稳定发展，政府积极的招商引资政策和便利的交通将助力郑州房地产市场健康发展。
▲2014-2018前三季度 郑州GDP及增速
丨工业用地成为政府推出重点，住宅用地拉升土地成交面积和价格
2018年，全市土地推出面积为1932.6万平方米，较2017年增长17.0%。其中工业用地为政府大力推广的对象，推出面积增长46.4%。
▲2010-2018 郑州土地市场推出及成交数据
整体来看，郑州土地市场在2018年供需以“稳”为主，全年市本级区域共成交373宗、1553.1万平方米土地，土地成交面积同比上涨2.4%；成交金额同比攀升22.4%达1047.1亿元。
随着郑州的城市地位升级和产业结构调整加快，郑州工业项目的招商引资速度将会加快，未来工业用地交易将保持增长。2018年住宅成交面积上涨8.8%，宅地需求旺盛拉动土地市场总成交面积，总成交面积较上年微升。受益于政府宽松的人才引进政策，未来住宅需求将会保持稳定增长，预计政府将加大住房用地供应从而刺激住宅用地成交量增长。
▲2017-2018 郑州各类土地推出及成交数据
2018年，郑州平均土地楼面价为2497.9元/平方米，较2017年上涨17.1%。其中郑东新区楼面地价多年占据全市楼面价第一名。由于郑东新区一直以来作为高端商务区，聚集了大量的高净值公司和高净值人士，经常被房企作为品牌塑造和进行市场推广的首选，且近年来土地供应紧俏，造成东区地价在全市领跑。
另外，全年郑州市本级住宅用地平均溢价率同比下降6.6个百分点至11.2%，商办用地平均溢价率同比下降7.5个百分点至0.8%，工业用地保持溢价率为0%。宅地价格上涨为2018年地价上涨的主要驱动因素。另一方面，M0用地政策的提出，政府积极的人才引进政策和郑州不断提升的城市地位都将助力土地市场稳定发展。未来郑州土地市场将保持稳定，并且会不断面对新机遇。
丨郑州甲级写字楼新供应放量入市，活跃需求推动空置率保持平稳
2018年甲级写字楼市场累计新增供应47.1万平方米，较去年上升6.1倍。得益于市场良好的表现，2018年第四季度甲级写字楼市场空置率为23.0%，较去年同期仅微升0.9个百分点。全年净吸纳量达到33.9万平方米，金融和科技行业成为市场吸纳主力。高铁片区由于高存量和具有竞争力的租金价格成为了全市吸纳主力。受新增供应影响，全市甲级写字楼平均租金为89.5/元/平方米/月，较上半年下降1.9%。
开发商自持的写字楼由于产品和服务可以和客户期望更好匹配，因此在租金和空置率方面较散售写字楼表现优秀。未来写字楼市场会有更多开发商自有产权的写字楼入市，在带来优质产品的同时也将提升全市租金水平。
▲郑州甲级写字楼市场历年平均租金
郑州甲级写字楼市场将在2019年迎来约58万平方米的新增供应，其中北龙湖片区较为集中，将会在运河、北龙湖形成一个写字楼供应的核心区域。2020年和2021年甲级写字楼新增供应将会放缓，市场有望保持活跃，全市租金稳定。预计未来市场吸纳的主力依次为IT科技、信息技术，大健康和地产行业。
▲2019-2021 郑州甲级写字楼未来供应分布
2022年起，由于龙湖金融岛外环项目将陆续交付，带来大量新增供应，写字楼租赁市场将面临激烈竞争，提高项目品质服务和差异化租赁策略将是未来市场竞争的核心。
丨工业市场在政策利好下稳步前进，高新区领先全市
随着郑州高标库市场需求日益增长但供应紧俏，资本市场以及物流园投资企业纷纷瞄准了郑州市场，寻求机会进行战略布局。据了解，多家物流园运营龙头企业已经在郑州及周边县区提前布局了物流园。
据戴德梁行数据显示，2018年郑州产业园市场存量超过400万平方米，较2017年上升约30万平方米。高新区、金水杨金科教园区及经开区三个产业片区发展较好。其中在产业集聚度、产业地产政策扶持上，高新区都处于全市领先地位。
随着郑州居民收入的增加以及居民对电商消费的需求,郑州现有高标仓一直保持满仓的常态化。2018年高标仓市场新增供应超过10万平方米，存量超过70万平方米。郑州高标仓市场一直处于紧缺状态，2018年底，航空港区普洛斯东区项目的交付将会缓解市场“一库难求”的状态，截止2018年底，郑州高标库市场空置率维持低位，控制在5%以下。2018年，经开区的租金领跑全市，其他区域租金保持平稳，并无明显变化。
2019年，预计郑州高标库的总需求为250万平方米；至2020年，郑州高标仓市场预计总需求面积为300万平方米。中期来看，随着郑州一线电商企业（如唯品会、京东等）的自建仓库陆续投用，短期内仓储租赁需求的行业基础缩窄，终端需求在租赁市场与自用市场上流动、调整，租赁市场整体租金上行压力较大。长期来看，郑州作为中部地区物流枢纽，未来电商及相关需求仍将持续增长，其溢出需求也将继续投射于高标准仓库市场。
责编: 丁洋涛 | 审核:李震 | 总监:万军伟
