大河财立方《极刻》第60期

大河财立方《极刻》记者  吴春波 陈玉尧

刚刚，许昌房企恒达集团(控股)有限公司在港交所成功敲钟。继建业地产、伟业控股等豫股之后，又一家河南房企踏入香港资本市场。也是继福森药业、春来教育后，今年以来河南第三家港股上市公司。

刚刚，恒达集团在港敲钟上市

11月12日，许昌市最大的房地产开发企业恒达集团控股(以待售住宅项目总建筑面积计，截至2017年12月31日)正式在港交所上市，股票代码03616HK，成为继建业地产、伟业控股、正恒国际控股之后，又一家登陆香港资本市场的河南房企。

恒达集团控股董事长李小冰主持敲钟仪式并发表致辞。李小冰感慨称，恒达集团控股经过26年的发展和耕耘，现已成为中国河南省许昌市最大的房地产开发企业。今次上市是恒达集团控股的一个重要里程碑，希望借助香港这个国际资本市场平台，提升公司的知名度，进一步提升公司的管治水平，开拓更多元化的融资渠道。

此外，对于未来，李小冰还表示，恒达集团控股将继续利用河南省城镇化所带来的机遇、利用政府近期进一步推进棚户区改造的政策，继续就安置项目与地方政府展开合作、继续保持住宅和商业混合开发业务、以及继续利用多元化的土地收购策略，致力保持恒达集团控股于许昌的领导地位，并探索河南省其他市场的潜在机遇。

  李小冰为恒达集团控股敲钟

9时30分，李小冰为恒达集团控股敲钟，恒达集团控股正式在港交所上市。

开盘10分钟，恒达集团控股股价回升至1.010港元/股，市值达到了12.12亿港元。

净募资3.13亿港元  约七成将用于开发现有项目

早在两周之前，10月26日，港交所就披露信息显示，恒达集团控股已通过上市聆讯。随后，10月30日，恒达集团控股便进行了全球发售股份。据11月9日的发售结果公告显示，恒达集团控股本次共发行3亿股股份，其中香港发售3000万股股份，占比10%;国际配售2.7亿股股份，占比90%。

2018年11月2日12时截止办理申请登记时，恒达集团控股在香港市场共收到3364份有效申请，认购合共5579.6万股香港发售股份，相当于香港公开发售初步可供认购的香港发售股份总数3000万股约1.86倍。国际配售方面，共有164名承配人，而国际配售初步提呈的发售股份同样获略微超额认购(相当于国际配售项下初步可供认购的国际配售股份总数2.7亿股股份约1.53倍)。

根据发售价每股发售股份1.24港元计算，扣除发售应付的包销费用、佣金及估计开支后，恒达集团控股自全球发售收取的所得款项净额估计约为3.13亿港元。

恒达集团控股在发售结果公告中提到，本次所募得资金净额的70%将用作开发其现有项目的建筑成本;约20%预期用作潜在开发项目的土地收购、建筑成本，以及通过其目前营运所在城市及未来的目标城市物色及收购地块的土地储备收购等。余下的约10%预期用作营运资金及其他一般公司用途。

值得注意的是，假发大王、瑞贝卡创始人郑有全现身成为恒达集团控股“基石投资者”，并与恒达集团控股控股签署了基石投资协议，目前已认购5449.8万股发售股份，占据全球发售提呈发售股份数目的约18.17%，于全球发售完成已发行股份的约4.54%。

作为基石投资者，紧随全球发售完成后，其将不会于恒达集团控股拥有任何董事会代表，亦不会成为本公司的主要股东或关联人士。

瑞贝卡与恒达集团控股一样身处许昌，且早已在国内A股上市，是许昌较早实现上市的民营企业，该企业创始人现身恒达集团控股，也为河南省其他同城企业在上市帮助方面提供了新的标杆。

拥有21个房地产项目，恒达集团控股盈利比肩伟业、正恒国际

大河财立方《极刻》记者了解到，恒达集团控股主要从事开发住宅项目，并涉足少部分商业物业开发。据其招股书显示，截至2018年7月31日，恒达集团控股旗下有房地产开发项目21个，分别位于许昌市、郑州市、信阳市。拥有已竣工总建筑面积约205万平方米;开发中总建筑面积约189万平方米;及未来开发总建筑面积约166万平方米。以待售住宅项目总建筑面积计(截至2017年12月31日)，恒达集团是许昌市最大的房地产开发企业。

2015年~2017年，恒达集团控股营收分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元，归属股东净利润分别为6701万元、7411万元、1.48亿元，与2016年相比，2017年归属股东净利润翻了一倍。

港交所是众多河南地产企业上市的目的地，在此之前，已有多家河南房企通过直接或间接的方式，成功登陆香港资本市场。这其中就包括目前河南最大的地产企业建业地产，以及后来的伟业控股、正恒国际控股等。

2017年，建业地产主营收入138.79亿元，净利润8.11亿元，领跑河南上市房企;伟业控股营收17.48亿元，净利润1.16亿元;正恒国际控股营收10.63亿元，净利润1.27亿元。

而恒达集团控股去年营收15.5亿元、净利润1.48亿元，与伟业控股、正恒国际控股等港股上市公司盈利水平大体相当。

截至2018年5月31日，恒达集团控股拥有366.8万平方米的土地储备，这些土地储备都集中在许昌市。其中，禹州市的土地储备最多，达到了149万平方米。魏都区次之，有96.7万平方米的土地储备。建安区和长葛市的土地储备均超过了50万平方米。

恒达集团控股招股书显示，这些土地储备可供企业未来8到10年的物业开发项目。同时，恒达集团控股提到，这些土地储备大多位于战略性地段，具有较好的增长潜力。如，建安区53万平方米的地，位于许昌新区的新政治中心区，项目邻近新入驻的政府部门;魏都区96.7万平方米的地，处在交通便利的中心地带老城区，周边设施发展完备，均具有较高的投资价值。

由于持续收购土地储备导致的高负债发展，恒达集团控股在2016年末的时候净资产负债比率一度高达762.7%，在此之后，其净资产负债比率逐步下降，截至今年4月30日，这个数字降至340.4%，但仍处于较高水平。

深耕地产二十多年，终成当地最大房企

如果看营收及净利规模，恒达集团控股在河南都只能位于中等，但如果按时间来算，恒达集团控股应该是较早进入河南房地产行业的企业。

1992年，当时还在许昌市委党史办工作的科长李东法下海创业，与当时的河南粮油进出口集团有限公司、香港希丰达有限公司一起创立了河南大地房地产开发有限公司(以下简称河南大地)，正式进入房地产行业。

实际上，1992年也是中国房地产在市场经济环境下初创成型的第一年，众多日后行业知名的房地产企业都在这一年或之后成立。

1998年，李东法成立许昌恒达，经过8年的发展，于2005年收购河南大地的大部分权益，然后又以河南大地为基础，逐步构建了目前的企业架构。

正如胡葆森当年带领建业地产开启省域化发展的特色发展之路，最终成长为河南房地产行业领军者，恒达集团控股也在后期的发展中，逐步收缩战线，最终将发展范围控制在许昌及部分下辖县市，并逐步成为许昌最大的房企。

而在收购河南大地之前的2004年，刚刚从武汉城市建设学院毕业不久的李小冰进入恒达地产，开始了其长达十年的“接班历练”。

2005年之后，恒达集团控股进入大踏步的发展时期，除了逐步完善在许昌的布局，其发展范围也走出许昌进入信阳市，到2014年底，恒达集团控股的地产布局又收缩到了许昌及其部分下辖县市，如禹州及长葛。

在这一系列的发展过程中，李小冰一直都在参与，2008年，在集团基层岗位已经历练4年的李小冰进入恒达集团控股高层，并开始参与公司重要的会议及决策，成为影响企业发展决策的重要角色，同时在李东法的悉心引导和栽培下，逐步发展成为李东法认可的接棒者。

接近李小冰的人士表示，李东法对李小冰的引导是全方位的，除了在学业上要与接班要求接近，也会在一些具体的做事原则和方法，对李小冰进行润物细无声的引导。但真正让李东法认为李小冰已经成为合格接班者，还是由李小冰所主导的北海龙城项目在收益和品牌上的双丰收，这个项目从选址和规划及建设和后期的销售及品牌塑造，都由李小冰主导完成。

2014年底，已在恒达体系内历练10年的恒达集团控股少帅李小冰，从恒达第一代创始人李东法手中正式接过公司的指挥棒，在老帅李东法的支持下，继续推动赴港上市的进程。

曾有意国内上市，为登陆港交所放缓负债扩张

为筹划香港上市，2016年7月22日，位于香港的恒达集团(控股)有限公司在开曼群岛注册成立，主要业务为投资控股。恒达集团控股通过两家境外子公司大地BVI及大地香港持有8家内地经营附属公司(即河南大地、宋基大地、许昌恒木、许昌恒达、信阳恒达、禹州恒达、长葛恒达及假日宝呈)的股权。

但这并非恒达集团控股首次上市行动，该公司第一次尝试上市的操作，要再往前推11年。

上述接近恒达集团控股的业内人士告诉大河财立方《极刻》记者，2005年前后，当时刚刚完成收购河南大地的恒达集团控股，曾有意借壳焦作鑫安实现国内A股上市，但后来因公司发展战略调整，放弃了这个上市的机会，而焦作鑫安，则在几年后成为大地传媒股份有限公司借壳上市的壳资源。

经过3年的辅导与准备，恒达集团控股分别于2017年6月9日和今年3月1日两次向港交所递交招股书，今年8月30日恒达集团控股第三次递交招股说明书。港交所官方信息显示，恒达集团控股前两次递交的申请材料均为失效状态。

按惯例，拟赴港上市公司在递交申请后，有半年限期解答监管机构的问题，若在6个月的有效审核时段没能完成对港交所问题的反馈，超过这个时段之后，申请材料就失效了。

不过，“失效”并不代表上市失败，若该公司要继续上市流程，就必须重新递交材料。不少公司之后延后或重递申请，最后成功上市。从时间段上来看，恒达集团控股本次向港交所递交上市申请的时间点，正是其3月1日第二次递交上市申请有效期满之时。

赴港上市，并不仅仅是恒达集团控股自己的特殊的选择，随着房地产行业集中度进一步加剧，楼市企业融资正在变得愈加困难，尤其是三四线城市的中、小地产企业。而反观国内，从2016年下半年至今，几乎没有地产企业上市成功先例。

进入2018年，已经先后有8家内地地产企业登陆港交所，其中包括弘扬地产、正荣地产等，其中仅1月6日，就有4家内地地产企业在港交所先后敲钟。另外，还有美的置业等多家房企已递交上市申请材料，筹划着赴港上市。

上述接近恒达集团控股的业内人士说：“启动上市之前，恒达集团控股发展策略更倾向于负债经营，2014年之前的利润很大部分用于偿还借款利息。”2016年恒达集团控股在开曼群岛设立境外公司，推进境外上市后，受融资环境影响，同时为了在健康运营方面符合港交所的要求，恒达集团控股开始有意识地放缓负债扩张的步伐。

据其招股书显示，2015年恒达集团控股净资产负债率达677.0%，2016年更是高达762.7%，但2017年已明显改善，降到406.6%，截至2018年4月30日，其净资产负债率已降至340.4%。恒达集团控股在招股书中称，未来净资产负债率将降至200%以下，同时，为确保营运资金持续充足，该公司已实施相关资本及流动资金管理措施。

调控进一步延伸，房企面临更多变数

恒达地产第一次递交招股说明书之后不久，高层定调：房子是用来住的、不是用来炒的。而在这之前，国内的地产调控政策从一、二线城市逐步向三、四线城市传递。

进入2018年，多家全国性地产企业开始主动收缩阵线，一些房地产企业甚至不惜违约放弃已经占领的地盘。融创中国董事长孙宏斌日前表示，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象。

孙宏斌坦言：“三、四线城市冷得比较快，而且现在限价，开发商按照这个卖的话就会亏钱。”而在此之前，根据国内媒体报道显示，另一家国内地产巨头碧桂园，已经内部下发文件叫停“三、四、五线全覆盖战略”。

随着政府调控严厉、棚改收紧、整体住宅存量积累，许昌的房地产行业前景也变得更加复杂。就在两个月前的7月6日，许昌土拍五宗土地全部流拍，这在近期许昌土地拍卖市场上还是首次，这次流拍引起了多家全国性媒体的关注，其代表性意义不言而喻。

面对许昌房地产市场降温，恒达集团控股前期稳健经营、降低净资产负债率的举措无疑使其处于较安全水平，不必在市场行情波动时背负大量债务利息，也有利于企业在房地产行业的后半场保持更稳定的现金流。

一位郑州地产企业负责人向记者表示，就目前的房地产融资而言，棚改难度很高，正常按揭项目还可以，但放款快慢跟额度和银行关系有很大关系，开发贷小企业拿不到，大企业都会走信用贷。

在这位负责人看来，在目前的市场情况下，只有企业负债率低，国内及国际信用等级评分较好的地产企业、上市地产企业、项目价值被严重低估，土地及附属物有较大升值空间的地产企业，才有机会获得银行的支持。

值得注意的是，近年来，恒达集团控股还陆续将旗下拥有的实体出售，这意味着恒达集团控股正在将更多的资源集中于房地产行业。

上述接近恒达集团控股的业内人士表示，恒达集团控股剥离旗下部分地产公司和非地产资产，实际上也剥离了资产和负债，这将为其上市提供更加清晰的资产和管理架构，也为其评级及其他融资的开展提供良好的财务结构基础。

(部分企业注册地不在河南，但经营主体在河南。)

责编:黄鑫 | 审核:李震  | 总监:万军伟